潘悅 制圖9月29日，千億搶籌華夏凱德商業(yè)REIT在上交所上市交易，資金成為國內首單由國際資產(chǎn)管理公司發(fā)起設立的頻現消費REITs項目。華夏凱德商業(yè)REIT的市場(chǎng)首批底層資產(chǎn)包括兩座分別位于廣州和長(cháng)沙核心商圈的購物中心——凱德廣場(chǎng)·云尚和凱德廣場(chǎng)·雨花亭，總建筑面積達168405平方米，熱捧截至2025年3月31日的消費整體出租率約為96%。該基金擬募集規模22.9億元，千億搶籌比例配售前累計認購資金超3091.7億元，資金公眾投資者與網(wǎng)下投資者的頻現有效認購倍數分別達535.2倍和252.6倍。
9月12日上市的市場(chǎng)中金唯品會(huì )奧萊REIT，網(wǎng)下發(fā)售有效擬認購份額數量總和為531.84億份，熱捧為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的消費253.26倍，同時(shí)，千億搶籌由于認購踴躍，資金該基金提前結束公眾發(fā)售基金份額的頻現募集，公眾發(fā)售者有效認購倍數為355.51倍，有效認購資金達到1113億元；6月27日上市的中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT網(wǎng)下認購倍數為249.72倍，其公眾投資者有效認購基金份額數量達到307.51億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數量的683.35倍，該產(chǎn)品比例配售前累計認購資金超1800億元；易方達華威市場(chǎng)REIT網(wǎng)下有效認購倍數為78.72倍，公眾投資者有效認購倍數為407.04倍。
從上市首日表現看，上述四只年內上市的消費基礎設施公募REITs首日漲幅均超過(guò)10%。其中，中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、易方達華威市場(chǎng)REIT均為首日開(kāi)盤(pán)即觸及30%的漲幅上限，且全天封住漲停板。
政策東風(fēng)下快速擴容
自首批消費基礎設施公募REITs于2024年3月亮相資本市場(chǎng)以來(lái)，這一領(lǐng)域呈現出快速擴容態(tài)勢，12只已上市產(chǎn)品的發(fā)行規模合計為302.58億元。
快速擴容的背后，離不開(kāi)政策的持續引導和推動(dòng)。
2023年3月，證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確提出拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng )新消費場(chǎng)景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。一年后的2024年3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費REIT上市。
今年以來(lái)，政策層面持續釋放對消費類(lèi)公募REITs的支持信號。3月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費專(zhuān)項行動(dòng)方案》提出，支持符合條件的消費、文化旅游等領(lǐng)域項目發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金；6月，央行等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于金融支持提振和擴大消費的指導意見(jiàn)》再度明確，支持符合條件的消費基礎設施發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金；9月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》，其中提出積極推動(dòng)新資產(chǎn)類(lèi)型項目推薦發(fā)行，“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、養老設施等尚無(wú)推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類(lèi)型項目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調解決難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，幫助項目盡快滿(mǎn)足發(fā)行條件”；隨后，商務(wù)部等九部門(mén)聯(lián)合出臺《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，提出優(yōu)先支持保障基本民生的社區商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等消費基礎設施項目發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。
還有更多消費基礎設施公募REITs正處于交易所審核階段。深交所公募REITs信息平臺顯示，中航天虹消費封閉式基礎設施證券投資基金目前處于“已問(wèn)詢(xún)”階段。
除了項目新發(fā)，首批消費類(lèi)公募REITs也進(jìn)入擴募通道。2025年上半年，華夏華潤商業(yè)REIT公告，擬擴募并新購入基礎設施蘇州昆山萬(wàn)象匯項目。7月9日，該REITs再次發(fā)布公告，擴大擴募范圍，擬購入杭州蕭山萬(wàn)象匯、沈陽(yáng)長(cháng)白萬(wàn)象匯、淄博萬(wàn)象匯項目，目前兩個(gè)擴募項目均在持續推進(jìn)。
底層資產(chǎn)運營(yíng)韌性凸顯
機構認為，消費基礎設施REITs獲得投資人追捧，離不開(kāi)國內以舊換新等促消費政策催化、擴內需預期等有力支撐，更與其底層資產(chǎn)運營(yíng)良好、低利率環(huán)境下分紅穩健密切相關(guān)。
2025年上半年，消費類(lèi)公募REITs展現出運營(yíng)韌性。華泰證券研究指出，頭部REITs通過(guò)頻繁調鋪，收入持續保持增長(cháng)，期內同比增速均值約0.4%，運營(yíng)表現有所分化。受季節性影響，2025上半年租金單價(jià)同比整體略降，出租率保持高位，8個(gè)消費REITs的底層資產(chǎn)出租率平均超過(guò)95%，EBITDA（息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤）整體小幅下滑2%?！皡⒖忌习肽赀\營(yíng)情況（有2025年預測的消費REITs收入目標完成率47.5%-58.1%，EBITDA目標完成率45.6%-59.1%），以及行業(yè)周期（下半年往往迎來(lái)旺季），我們預計大多數已上市的消費REITs均能超額完成2025年收入目標?！痹摍C構稱(chēng)。
華泰證券研究還表示，2025年上半年可供分配金額同比均值為+3.5%，整體依舊保持穩步增長(cháng)，較EBITDA（同比均值-2%）表現更佳，說(shuō)明消費REITs具備較強的分紅誠意。
不少機構均看好消費類(lèi)基礎設施REITs投資機會(huì )。
中金公司研究最新發(fā)布的《中金REITs年度市場(chǎng)調查報告（2026）》顯示，展望2026年，近七成樣本機構計劃2026年持續增加REITs配置，重點(diǎn)關(guān)注消費、數據中心及保租房板塊，同時(shí)認為無(wú)風(fēng)險收益率和底層資產(chǎn)基本面或主導市場(chǎng)預期。
平安證券研究表示，國內購物中心經(jīng)歷多輪發(fā)展，存量規模持續擴張，競爭格局相對穩定；存量時(shí)代下購物中心存量項目改造、輕資產(chǎn)輸出、深度運營(yíng)趨勢增強。該機構認為優(yōu)質(zhì)購物中心出租率高、銷(xiāo)售額穩定，運營(yíng)經(jīng)驗難以模仿復制，具備長(cháng)期投資價(jià)值。