曾經(jīng)喊出“逃離北上廣”的老破小年輕人，正轉身用另一種方式“安家”。不再北上

　　機構最新數據顯示，逃離在北京、廣年上海等一線(xiàn)城市的輕人二手房市場(chǎng)中，總價(jià)200萬(wàn)元以下的花萬(wàn)低總價(jià)房源正成為交易“主力”，其中北京該價(jià)位段成交占比高達57.19%，抄底上海也達到48.72%。老破小

　　一線(xiàn)城市低總價(jià)“老破小”成交占比提升，不再北上背后是逃離隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續調整，曾經(jīng)要“掏空六個(gè)錢(qián)包”的廣年房子，如今年輕人踮踮腳也可能夠得到，輕人二手房市場(chǎng)已成為極致剛需的花萬(wàn)“蓄水池”。

　　此外，抄底受房?jì)r(jià)向下調整影響，老破小部分低總價(jià)房源因租金收益率尚可，也成為購房者考慮入手的原因之一。

　　極致剛需托起樓市半壁江山

　　今年以來(lái)，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，走出了不同的走勢。

　　據克而瑞數據顯示，2025年前10月，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交面積合計27443萬(wàn)平方米，較2024年同期持平。其中，新房成交面積同比下降7%、二手房則同比上漲6%。

　　總量上穩住盤(pán)面的二手房市場(chǎng)，都是由哪類(lèi)購房者在支撐、尤其是在一線(xiàn)城市？據CRIC監測數據，10月京滬深總價(jià)200萬(wàn)元以?xún)鹊牡涂們r(jià)段房源，成交套數占比同環(huán)比齊增。

　　具體來(lái)看，北京總價(jià)200萬(wàn)元以下房源成交占比，已達到了57.19%，而且剛需客群集中度仍在持續上升，10月成交占比同環(huán)比增長(cháng)1.81個(gè)百分點(diǎn)、4.67個(gè)百分點(diǎn)。

　　再以上海為例，2025年10月，上?？們r(jià)200萬(wàn)元以?xún)确吭闯山惶讛嫡急葹?8.72%，環(huán)比上升2.16個(gè)百分點(diǎn)，同比上升8.93個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴大的趨勢。

　　二百萬(wàn)左右的“老破小”，為何成為一線(xiàn)城市二手房的成交主力？

　　中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴第一財經(jīng)，總價(jià)200萬(wàn)~300萬(wàn)區間房源，多對應60~80平方米的剛需戶(hù)型，剛好契合首次在京置業(yè)的年輕群體需求。

　　“一方面，剛步入職場(chǎng)的年輕人資金有限，這類(lèi)房源的購房門(mén)檻較低，不會(huì )造成過(guò)大經(jīng)濟壓力；另一方面，很多有孩子的家庭，原本計劃購買(mǎi)大戶(hù)型，但受高總價(jià)影響，轉而選擇該價(jià)位小戶(hù)型來(lái)兼顧居住與教育配套需求?！彼J為。

　　曹晶晶還表示，這個(gè)價(jià)位的房源大多通勤便捷，周邊配有大型商超、基礎醫療設施等，成熟的生活配套讓居住便利性大幅提升，容易受到購房者青睞。此外，部分業(yè)主購置新房后，為緩解還貸壓力，會(huì )選擇出售手中200萬(wàn)~300萬(wàn)的二手房，加速了資產(chǎn)流轉。

　　實(shí)際上，早在今年年初，年輕人“抄底”一線(xiàn)城市老破小的現象便已出現。在北京，有購房者看到一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有所回調的現象，決定結束租房生活，準備買(mǎi)一套“三環(huán)內、接受老破小、不用電梯、離地鐵站近”的房子，最終順利置業(yè)。

　　在上海，也有購房者表示，自己這些年一直是租房生活，通勤距離較長(cháng)非常不方便，而一些老舊小區的價(jià)格有所回調后，那些“低總價(jià)、有地鐵、戶(hù)型周正”的房源，讓她動(dòng)了買(mǎi)房的心，最終鎖定一套掛牌價(jià)較前兩年回調超百萬(wàn)的房子。

　　如今這一趨勢繼續深化，核心還是受二手房?jì)r(jià)格調整的影響。據易居研究院報告，10月一二三線(xiàn)城市的二手住宅價(jià)格指數，環(huán)比變動(dòng)分別為-1.0%、-0.6%、-0.7%，同比變動(dòng)分別為-4.5%、-5.2%、-5.7%，二手房總體處于價(jià)格去泡沫的過(guò)程中。

　　“價(jià)格的深度調整，帶來(lái)了量的提振?！痹撗芯吭悍Q(chēng)，從買(mǎi)家角度看，二手房?jì)r(jià)格調整后，認購的性?xún)r(jià)比明顯提高，一些好地段的二手房，依然是工薪家庭和年輕人置業(yè)的首選。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴第一財經(jīng)，目前入市的購房者，多為有迫切住房需求的剛需，例如買(mǎi)老舊二手房以解決剛性自住需求。對改善型購房者來(lái)說(shuō)，則面臨選擇新房還是二手房的難題，其中部分購房者受房?jì)r(jià)預期等影響，可能傾向于保持謹慎、暫緩購房。

　　買(mǎi)房收租的誘惑與風(fēng)險

　　一線(xiàn)城市“老破小”成交占比提升，背后還有一個(gè)影響因素即租金。

　　近期，市場(chǎng)上關(guān)于二手房跌出“投資價(jià)值”、租金回報率高等觀(guān)點(diǎn)開(kāi)始增多，稱(chēng)部分“老破小”租金收益率超過(guò)3%，買(mǎi)房收租的收益高于把錢(qián)存銀行。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，有一線(xiàn)城市的房產(chǎn)中介，也在通過(guò)宣傳二手房的租金收益率，來(lái)吸引購房者入市。

　　比如，北京朝陽(yáng)區有房產(chǎn)中介在介紹一小區時(shí)稱(chēng)，該小區每月成交15~20套房源，不少購房者都是買(mǎi)來(lái)出租，其中報價(jià)80萬(wàn)左右的房子，月租金在3400元左右，刨去交易稅費、物業(yè)費、供暖費等成本，整體租金回報率在3%~4%左右。

　　但是，上述小區屬于商住房，產(chǎn)權年限多為40年或50年，且需要全款支付；其次，商住房的水電等生活成本較高，未來(lái)如果再出售的話(huà)，流通性也不能保證?！澳壳?，租金收益率超過(guò)3%的老房子有，但是非常少，此外也大多為商住房?！敝薪榉Q(chēng)。

　　記者又咨詢(xún)了另一套“老破小”，該房源位于北京朝陽(yáng)區，建筑面積60平方米、報價(jià)175萬(wàn)元，中介稱(chēng)如果后續出租的話(huà)，月租金在4000元左右。如果不考慮物業(yè)費等成本、以及房源租賃空置期，粗略計算其租金回報率最高約2.74%左右。

　　租金回報率，即房源年租金收入和房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的參考指標。國際上認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價(jià)值購買(mǎi)并出租的，租金回報率在3%以下的城市房?jì)r(jià)水平過(guò)高，不適合通過(guò)出租來(lái)達到回本目的。

　　據麟評居住大數據研究院數據，2025年上半年，重點(diǎn)50城租金回報率為2.08%，較2024年上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。期內，房?jì)r(jià)調整幅度大于租金調整幅度，間接帶動(dòng)租金回報率上升。

　　“單純從收益角度來(lái)看，相比存銀行的利息收益，買(mǎi)房收租有一定優(yōu)勢，但投資需要考慮的因素眾多，買(mǎi)房收租的投資門(mén)檻高于理財產(chǎn)品，回報周期較理財時(shí)間更長(cháng)，當下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境錯綜復雜，買(mǎi)房出租還會(huì )面臨空置的風(fēng)險?！痹撗芯吭罕硎?。

　　對此盧文曦表示，租金回報率超過(guò)3%、甚至在4%左右的物業(yè)少見(jiàn)、屬于稀缺類(lèi)型，國內老舊小區能達到該水平的非常少。不過(guò)近年來(lái)，因房?jì)r(jià)指數持續下跌，整體的租金回報率略有回升，尤其是一些房齡較大的住宅，因房?jì)r(jià)跌幅較大，租金回報率反而相對較高。

　　但盧文曦提醒稱(chēng)，這類(lèi)房產(chǎn)通常房齡在15~20年以上，產(chǎn)品形態(tài)與當前新建住宅存在顯著(zhù)差距，在“好房子”標準不斷提升的背景下，老舊房產(chǎn)未來(lái)價(jià)格上漲空間有限。因此，高租金回報率并不代表其房?jì)r(jià)具備跑贏(yíng)大盤(pán)的潛力，要認識到其潛在的市場(chǎng)風(fēng)險。

　　值得注意的是，雖然買(mǎi)房不能只看租金收益率，但該指標的重要性正在提升。

　　國金證券表示，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟，房子正在經(jīng)歷由投資品向消費品的過(guò)渡。一旦房子轉變?yōu)橄M品，租金回報率決定的居住價(jià)值，將成為房子估值的“錨”。隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續調整，一線(xiàn)城市出現部分高租息的房產(chǎn)，會(huì )成為推動(dòng)市場(chǎng)企穩的重要力量。

　　業(yè)內專(zhuān)家還表示，如果參考該指標購房，最好是利用短期內閑置的資金、不產(chǎn)生額外貸款費用；考慮收益率時(shí)，也要將個(gè)稅、契稅、中介費、增值稅、物業(yè)費等各項成本納入計算；最重要的，要選擇地段較好的房源，同時(shí)考慮未來(lái)出售時(shí)的綜合成本。

責任編輯：劉光博