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邁點(diǎn)研究院

“酒店資產(chǎn)仍處在從‘地產(chǎn)估值’向‘現金流估值’切換的頂奢下行通道，重資產(chǎn)玩家被迫去杠桿；而旅游復蘇帶來(lái)的酒店交個(gè)僅成交現金流改善，尚未足以覆蓋老資產(chǎn)的掛牌高額折舊和財務(wù)成本?！?/p>

9月29日，次約產(chǎn)熱中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，折成專(zhuān)家重資這導致的項目結果是“經(jīng)營(yíng)回暖”不敵“估值回調”，拍賣(mài)市場(chǎng)繼續擠泡沫，旅游直到價(jià)格與現金流匹配，熱≠成交才會(huì )放量。頂奢

阿里拍賣(mài)顯示，酒店交個(gè)僅成交9月23日，掛牌上海松江區銀湖酒店（原上海東方佘山翰悅閣酒店和王廷飯店）拍賣(mài)結束，次約產(chǎn)熱項目位于佘山國際旅游度假區，折成專(zhuān)家重資毗鄰歡樂(lè )谷，項目為上海銀湖公司名下17幢地上房屋建筑物及地下室。旅游

約8.93億元的起拍價(jià)盡管吸引了2776次圍觀(guān)，但最終還是因無(wú)人出價(jià)而流拍，這已是該酒店資產(chǎn)的第四次流拍。

今年7月21日，上海銀湖酒店首次上架，彼時(shí)起拍價(jià)約14.27億元，吸引了超7000次圍觀(guān)，但一天后流拍。

此后，該酒店又分別于7月31日、8月17日以及9月22日三次上架拍賣(mài)，起拍價(jià)也一降再降，至9月22日第四次掛牌，起拍價(jià)已經(jīng)來(lái)到了8.93億元，相當于首次起拍價(jià)打了約六二折，但最終還是因無(wú)人出價(jià)而流拍。

今年以來(lái)，類(lèi)似這樣的酒店流拍已成常態(tài)。如9月16日，大理實(shí)力希爾頓酒店第二次拍賣(mài)結束，再次因無(wú)人出價(jià)而流拍；7月1日，沈陽(yáng)世茂希爾頓酒店第二次拍賣(mài)，同樣沒(méi)有逃掉流拍的命運。

邁點(diǎn)研究院數據顯示：2025年上半年，中國酒店市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)格在千萬(wàn)元以上的酒店項目共有259個(gè)，但成功交易的有17個(gè)；而到了三季度，無(wú)論是酒店資產(chǎn)掛牌拍賣(mài)數量，還是成交數量，均開(kāi)始快速上升。

僅7月和8月兩個(gè)月，中國酒店市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)格在千萬(wàn)元以上的酒店項目就有163個(gè)，成功交易的酒店數量則直接到了10個(gè)。

據此來(lái)看，截至今年8月底，拍賣(mài)價(jià)格在千萬(wàn)元以上的酒店項目有422個(gè)，但累計成交僅27個(gè)。這也意味著(zhù)，超90%的酒店資產(chǎn)只是掛著(zhù)但賣(mài)不出去。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現，未能成功交易的酒店資產(chǎn)均或多或少存在問(wèn)題，要么欠著(zhù)銀行貸款，要么物業(yè)存在租賃糾紛，又或者存在著(zhù)司法問(wèn)題。

如大理實(shí)力希爾頓酒店，就是因云南實(shí)力控股等與恒豐銀行借款合同糾紛而被法拍；寧波春曉世茂希爾頓逸林酒店，則存在被上海金融法院輪候查封、部分帶租約拍賣(mài)等情況。

柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)分析指出，近年新開(kāi)業(yè)酒店數量多，老舊酒店在硬件、體驗、品牌力上均處下風(fēng)，改造費用動(dòng)輒上億元，買(mǎi)家算賬后不愿接盤(pán)。

另一方面，多數被拍酒店為地產(chǎn)母公司“斷臂求生”產(chǎn)物，附帶抵押查封、二期爛尾、違章建筑等隱性負債，導致交易門(mén)檻與后續投入過(guò)高。

與此同時(shí)，法拍往往要求一次性付款或高首付，在信貸收緊、利率高企環(huán)境下，中小投資者被擋在門(mén)外。

而就算是已成功拍出的27個(gè)項目，普遍也經(jīng)歷了連續降價(jià)。

以9月24日才被人以8181萬(wàn)元拿下，位于重慶市北碚區的國內頂奢酒店代表之一悅榕莊酒店為例，2024年8月9日，該筆資產(chǎn)首次在阿里拍賣(mài)上掛牌，涉及拍賣(mài)的資產(chǎn)包括悅榕莊酒店及其二期、員工宿舍、停機坪和辦公樓等，彼時(shí)起拍價(jià)高達7.0048億元，但最終因無(wú)人報名而流拍。

此后悅榕莊酒店有關(guān)資產(chǎn)持續降價(jià)掛牌，至此次成交已是第10次拍賣(mài)了，成交價(jià)已僅相當于起拍價(jià)的約11.7%。

此外，歷時(shí)近5年、流拍30次后，南寧昔日地標廣西富滿(mǎn)地大酒店也在9月11日成功找到了“接盤(pán)者”，成交價(jià)約1.28億元，相較第一次上架時(shí)狂降3.34億元，相當于打了三折。

另?yè)~點(diǎn)研究院監測，截至8月底，422個(gè)拍賣(mài)項目里，大部分是千萬(wàn)元到5000萬(wàn)元中等體量的中小型單體酒店，大多集中在二三線(xiàn)城市或旅游景區。

“當地高端住宿需求有限，RevPAR（單房收益）提升空間小，投資者缺乏信心?！卑匚南脖硎?。

“酒店拍賣(mài)數量的激增，并非單一因素驅動(dòng)，而是經(jīng)營(yíng)壓力和資本耐心不足相互交織的結果?！边~點(diǎn)研究院分析指出，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一是酒店老板扛不住了，二是資本對酒店行業(yè)信心缺失，二者共同將大量酒店資產(chǎn)推向拍賣(mài)市場(chǎng)。

一方面是酒店資產(chǎn)流拍增多，另一方面卻是不斷增長(cháng)的住宿收入。

文化和旅游部發(fā)布的2025年上半年國內居民出游數據顯示，上半年全國出游人次達32.85億，同比增長(cháng)20.6%；出游總花費3.15萬(wàn)億元，同比增長(cháng)15.2%；國家統計局數據顯示，僅今年二季度，全國住宿和餐飲業(yè)GDP同比增長(cháng)5.2%。

“旅游數據反映的是‘出行人次’與‘總花費’，但人均花費尚未恢復至2019年水平?！卑匚南脖硎?，消費者更理性，對高星酒店溢價(jià)不再盲從，轉而選擇中端酒店、民宿或短租房。

“酒店需求持續增長(cháng)，但需求依然跟不上供給速度。不管是國際老牌酒店集團，還是本土新興品牌，都在拼命跑馬圈地，一家接一家地開(kāi)新酒店”，邁點(diǎn)研究院分析指出，全新的酒店產(chǎn)品和越來(lái)越卷的酒店服務(wù)使得市場(chǎng)競爭愈加激烈。

以首旅酒店為例，今年上半年重點(diǎn)推進(jìn)標準管理酒店擴張，新開(kāi)店664家，其中標準管理酒店378家，同比增長(cháng)39.5%；凈開(kāi)店175家，同比增長(cháng)45.8%，凈利潤增長(cháng)達到了11.08%。

華住集團上半年在營(yíng)酒店總數達12137家，同比增長(cháng)18%；期內新開(kāi)業(yè)酒店597家，待開(kāi)業(yè)酒店2947家。

截至今年二季度末，亞朵集團在營(yíng)酒店數1824家，同比增長(cháng)29.2%；在營(yíng)客房數204784間，同比增長(cháng)26.7%。

但綜合營(yíng)收和凈利潤兩個(gè)指標來(lái)看，實(shí)現“增收又增利”的國內酒店集團僅4家，即華住集團、亞朵集團、華大酒店和萬(wàn)達酒店發(fā)展。

邁點(diǎn)研究院分析表示，過(guò)去投資人投酒店，看中的是不動(dòng)產(chǎn)保值和穩定現金流，但今年一方面商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格出現分化，二三線(xiàn)城市酒店物業(yè)價(jià)格同比下跌，不動(dòng)產(chǎn)保值屬性失效；另一方面，受大環(huán)境和激烈的市場(chǎng)競爭影響，酒店現金流的波動(dòng)遠超投資預期。

“這些連鎖酒店核心盈利點(diǎn)是品牌、會(huì )員系統和管理輸出，而非持有重資產(chǎn)。它們通過(guò)加盟、托管快速擴張，把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險轉嫁給單體業(yè)主，這些單體老酒店就是被拍賣(mài)的主角，所以出現‘連鎖賺錢(qián)、業(yè)主甩賣(mài)’的鏡像?！卑匚南脖硎?，“旅游熱≠重資產(chǎn)熱”。

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