融創(chuàng )、近萬(wàn)進(jìn)出碧桂園化債破局

　　融創(chuàng )中國和碧桂園近期相繼完成境外債務(wù)重組，億債成為本輪房企化債進(jìn)程中的險房標志性案例。

　　11月5日，企提融創(chuàng )中國宣布所有境外債務(wù)重組計劃的速化生效條件已全部達成，即日起正式生效。近萬(wàn)進(jìn)出這也意味著(zhù)，億債融創(chuàng )中國95.5億美元境外債務(wù)實(shí)現了實(shí)質(zhì)性清零。險房

　　在融創(chuàng )中國發(fā)布境外債務(wù)重組的企提第二日，碧桂園也發(fā)布了其境外債務(wù)重組情況。速化公告顯示，近萬(wàn)進(jìn)出碧桂園1270億元境外債重組方案獲通過(guò)，億債采用“現金回購+股權工具+新債置換+實(shí)物付息”的險房多元組合方式。據測算，企提此次重組將削減有息負債約840億元，速化新債務(wù)工具融資成本大幅降至1%—2.5%，最長(cháng)債務(wù)期限延長(cháng)至11.5年。

　　“碧桂園未來(lái)5年內無(wú)集中兌付壓力，為經(jīng)營(yíng)恢復提供了寶貴緩沖期?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監劉水表示，這種從債務(wù)規模、期限、成本三方面系統性重塑財務(wù)結構的做法，為其他出險房企提供了可借鑒的樣本。

　　據北京商報記者不完全統計，近期完成境內及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng )中國、富力、奧園、遠洋、時(shí)代中國、龍光、旭輝控股。完成境外債重組的企業(yè)有中梁、當代等。境外債重組獲批的企業(yè)有佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、碧桂園等。近幾年，已經(jīng)有華晨地產(chǎn)、新華聯(lián)和金科完成重整?；裘糊埮d房地產(chǎn)公司重整和協(xié)信遠創(chuàng )重整已經(jīng)獲得法院批準，目前在執行階段。

　　劉水指出，截至目前，21家出險房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規模約合1.2萬(wàn)億元，帶動(dòng)近2萬(wàn)億元有息負債進(jìn)入安全期，極大減輕了這些企業(yè)在短期內公開(kāi)債務(wù)償還壓力，為其他有息債務(wù)展期創(chuàng )造了有利條件?！俺鲭U房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險出清進(jìn)程?！眲⑺M(jìn)一步表示。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓表示，當前房企近2萬(wàn)億元有息負債短期進(jìn)入安全期，有效降低了債務(wù)違約預期，為房地產(chǎn)行業(yè)信心修復奠定基礎。債務(wù)風(fēng)險緩解后，房企可更集中精力推進(jìn)保交樓與按期交房工作，進(jìn)而提振市場(chǎng)購房意愿、改善銷(xiāo)售表現，形成健康平穩的行業(yè)正向循環(huán)。

　　削債與展期成主流選擇

　　在本輪化債浪潮中，房企普遍采用債轉股、以資抵債、全額長(cháng)展期等方式，核心目標是通過(guò)削債降低實(shí)際債務(wù)負擔，優(yōu)化資產(chǎn)負債表。

　　北京商報記者梳理發(fā)現，從已公開(kāi)的境外債重組方案來(lái)看，各家企業(yè)削債比例在40%—70%之間。其中龍光境外債削債比例達70%，旭輝控股、佳兆業(yè)、奧園、禹州、世茂等企業(yè)削債比例均超過(guò)50%。高比例的債務(wù)削減，顯著(zhù)緩解了企業(yè)的財務(wù)壓力。

　　除融創(chuàng )中國、碧桂園等頭部房企外，其他出險房企的化債工作也在持續推進(jìn)?；幽昃惩鈧亟M方案獲75%以上債權人通過(guò)；金科完成董事會(huì )換屆改選，并獲重整投資人提供2.5億元借款；南國置業(yè)擬向控股股東出售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及租賃主業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)變現化解債務(wù)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)認為，多家出險房企密集推進(jìn)債務(wù)重組并取得進(jìn)展，對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清具有顯著(zhù)積極意義?！斑@本身就是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的重要體現。債務(wù)重組不僅有助于房企緩解短期償債壓力，避免破產(chǎn)風(fēng)險，更重要的是維護了市場(chǎng)穩定，使保交房等工作能夠更有力推進(jìn)?！?/p>

　　輕資產(chǎn)模式成化債后共識

　　獲得債務(wù)喘息空間的出險房企，正在加速向輕資產(chǎn)模式轉型，這已成為目前行業(yè)的共識。

　　北京商報記者注意到，旭輝控股方面在集團成立25周年時(shí)宣布啟動(dòng)“二次創(chuàng )業(yè)”，全面轉向輕資產(chǎn)低負債、高質(zhì)量的新發(fā)展模式。此外，金科重整后計劃定位為以科技創(chuàng )新和運營(yíng)管理為核心能力的不動(dòng)產(chǎn)綜合運營(yíng)商，聚焦“投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊。

　　劉水分析認為，出險房企即便完成債務(wù)重組，資產(chǎn)負債表仍存調整壓力。而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)因無(wú)需大量資本投入、不新增有息負債的特性，成為企業(yè)“失血”后低成本恢復“造血”能力的關(guān)鍵路徑。

　　“出險房企積累的產(chǎn)品力、品牌影響力及成熟的開(kāi)發(fā)運營(yíng)團隊、管理標準等核心能力并未消失，將這些能力遷移至存量資源盤(pán)活，是適配行業(yè)轉型的發(fā)展選擇?！眲⑺a充道，“當前行業(yè)正從增量開(kāi)發(fā)轉向存量運營(yíng)，物業(yè)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)賽道具備廣闊市場(chǎng)空間?！?/p>

　　業(yè)內專(zhuān)家一致認為，債務(wù)重組只是“輸血”，解決暫時(shí)的流動(dòng)性危機，而根本出路在于恢復企業(yè)自身的“造血”能力。只有將債務(wù)重組與企業(yè)轉型升級緊密結合，才能真正實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)的持續健康發(fā)展。

　　隨著(zhù)碧桂園、融創(chuàng )中國等頭部房企化債工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清進(jìn)入加速階段。多元化的化債手段不僅減輕了企業(yè)債務(wù)負擔，也為行業(yè)轉型贏(yíng)得了寶貴時(shí)間。在政策支持和市場(chǎng)自發(fā)性調整的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步構建起持續健康發(fā)展的新格局。

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