圖蟲(chóng)創(chuàng )意“一門(mén)里，里子有人當面子，億資就得有人當里子；面子不能沾一點(diǎn)灰塵，金違借背流了血，規拆股里子得收著(zhù)，后新收不住，城控漏到了面子上，里子就是億資毀派滅門(mén)的大事?！彪娪啊兑淮趲煛防镉羞@樣一段話(huà)。金違借背
如今，規拆股新城控股（601155.SH）的后新處境，似乎正與這一段臺詞相暗合。城控
在房地產(chǎn)深度調整這幾年，里子曾經(jīng)的億資頭部民營(yíng)房企僅極少數還能維持光鮮體面，新城控股算是金違借背其中之一。
在創(chuàng )始人王振華之子王曉松的掌舵下，新城控股保持著(zhù)“連續8年經(jīng)營(yíng)性現金流為正”“零違約”的紀錄，尤其今年還成功發(fā)行美元債，成為近3年首家重啟境外資本市場(chǎng)融資民營(yíng)房企，市場(chǎng)也為其貼上了“優(yōu)等生”的標簽。
然而，9月底的兩則公告，卻將新城控股的“里子”暴露在公眾視野。9月30日，新城控股發(fā)布《2024年年報更正公告》，新城悅服務(wù)也發(fā)布了一則調查結果公告。
公告指出，新城控股2023年和2024年向新城悅服務(wù)（01755.HK）拆借了近70億資金，用于解決短期資金需求，而在此之前雙方對此都緘默不語(yǔ)，新城悅方面甚至還人為將相關(guān)交易記錄進(jìn)行了刪除。
新城悅服務(wù)與新城控股的實(shí)控人均為王振華。王振華掌管的“新城系”共有三家上市平臺，包括新城控股、新城悅服務(wù)和新城發(fā)展（01030.HK），其中王振華通過(guò)設立家族信托控股新城發(fā)展和新城悅，新城發(fā)展則持有新城控股67.2%的股權。
調查公告顯示，此次資金拆借事件以相關(guān)人員被免職而結束，但也無(wú)疑將新城控股光鮮體面背后的“里子”漏了出來(lái)。
違規拆借近70億資金后，“面子”保住了
在此次資金拆借事件曝光后，新城控股僅對2024年年報進(jìn)行了更正，將年報中“關(guān)聯(lián)方資金拆借”一欄的內容由“不適用”更正為“2023年和2024年，公司從關(guān)聯(lián)方新城悅服務(wù)借入18億元、51.7億元”。
新城悅服務(wù)則披露了獨立法證會(huì )計師富?，敐蓵?huì )計師事務(wù)所（下稱(chēng)“富?，敐伞保┏鼍叩脑敿氄{查報告。
調查報告指出，2023年和2024年，在新城控股員工的主動(dòng)請求下，新城悅服務(wù)給新城控股分別拆借了18億元、51.7億元。這些資金由新城控股的一名管理人員和新城悅服務(wù)時(shí)任執行董事楊博策劃，并在新城悅服務(wù)的多名員工協(xié)助下進(jìn)行。
具體操作方法是，楊博指示財務(wù)管理中心總經(jīng)理使用定制紙質(zhì)審批單進(jìn)行轉賬，以此規避SAP系統的內部審批程序。隨后，財務(wù)管理中心總經(jīng)理指示財務(wù)管理中心員工將轉賬記錄從SAP系統中刪除。
對于上述調查結果，新城悅服務(wù)方面表示，董事會(huì )已自2025年9月30日起罷免楊博的執行董事及首席運營(yíng)官職務(wù)。
至于涉事新城控股管理人員是誰(shuí)？新城控股方面是否支付了拆借資金的利息成本？新城悅服務(wù)和新城控股均未在公告中披露。對此，時(shí)代周報記者就上述問(wèn)題向新城控股發(fā)送采訪(fǎng)提綱，截至發(fā)稿，未獲回復。
一項被視為“優(yōu)等生”的新城控股為何會(huì )在2023年、2024年違規拆借資金？
富?，敐烧J為，自2020年以來(lái)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)一直處于調整階段，而房企在2023年面臨尤其嚴重的現金流壓力?！盎凇＝桓丁馁Y金需求、收緊項目公司的資本限制，以及獲批銀行貸款與實(shí)際撥款的時(shí)間差距等理由，新城控股難以靈活調配資本資源，并須倚賴(lài)短期貸款填補取得新資金前的資金缺口?！?/p>
另?yè)浾卟樵?xún)獲悉，2022年底至2024年底，新城控股的非受限現金短債比出現快速下滑，分別為0.69、0.6、0.53，該指標為房企償債能力關(guān)鍵指標，數值越低代表企業(yè)短期償債壓力越大。
根據富?，敐傻恼{查，上述近70億元的關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)主要被新城控股用于償還到期債務(wù)及支付建筑合約款項，以確保物業(yè)順利交付。不過(guò)，新城控股并未長(cháng)時(shí)間占用上述拆借資金，除了2023年有一筆在次月償還，其他資金均在當月轉賬償還。
然而，從結果來(lái)看，在上述不知名的新城控股管理層和楊博策劃下，過(guò)去年兩年間新城控股保住了面子。2023年和2024年，新城控股如期償還境內外公開(kāi)市場(chǎng)債券107.45億元、52.62億元，至今保持著(zhù)“零違約”的體面。
融資不斷“破冰”，但資金壓力仍存
事實(shí)上，新城控股努力維持著(zhù)的體面，對于其融資頗有助益。
2023年至2025年至今，新城控股境內公開(kāi)市場(chǎng)融資一直保持順暢。其中，2023年，新城控股發(fā)行了4筆境內債債券、1筆美元債以及2筆ABS，合計發(fā)行規模超48億元；2024年，新城控股又發(fā)行了3筆債券，合計規模29.2億元。
進(jìn)入2025年，新城控股又發(fā)行了2筆境內債，發(fā)行規模分別為10億元、9億元，票面利率分別為2.68%、3.29%。
今年5月，評級機構中誠信國際曾在債券跟蹤評級報告中指出新城控股是行業(yè)內“第二支箭”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸新規等利好政策的最大受益對象之一。
此外，2025年新城控股在海外債發(fā)行亦實(shí)現了破冰。6月新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無(wú)抵押債券，票面利率為11.88%，成為近3年首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企。
三個(gè)月后，新城控股境外子公司NEW METROGLOBAL LIMITED也完成在境外發(fā)行總額1.6億美元的無(wú)抵押固定利率債券，票面利率同樣為11.88%。
需要指出的是，11.88%的票面利率是“新城系”發(fā)行過(guò)的美元債中最高的票面利率，此前最高的是2013年和2014年發(fā)行的兩筆五年期債券，票面利率為10.25%。
融資渠道不斷拓寬，在行業(yè)內來(lái)說(shuō)已是難得，但新城控股的資金壓力仍存，甚至缺口有所擴大。
最新財報顯示，截至2025年6月30日，新城控股合并口徑有息債務(wù)余額為?522.76億元；其中，一年內到期債務(wù)為135.5億元，一年期以上債務(wù)為387.26億元。
然而，對應時(shí)間內，新城控股擁有的貨幣資金為?91.83億元，當中受限貨幣資金為?32.01億元，可自由動(dòng)用資金約59.82億元，難以覆蓋短期債務(wù)，非受限短債比為0.42，較2024年底的0.53進(jìn)一步下降。
供應鏈資金方面，截至2025年6月末，新城控股的應付賬款為389.77億元，其中賬齡已超1年的有65.08億元，較2024年底的57.02億元有所增加。
對此，新城控股解釋稱(chēng)，該等款項主要為未到付款節點(diǎn)的工程款，包括為了保證質(zhì)量本集團延后支付的工程尾款和按照工程進(jìn)度暫估的工程進(jìn)度款項。
“回血”能力減弱，吾悅廣場(chǎng)抵押超八成
值得注意的是，新城控股自身的“回血”能力也在減弱。
一直以來(lái)，新城控股堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)戰略，物業(yè)銷(xiāo)售為其主要收入來(lái)源，同時(shí)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)對收入形成重要補充。
中誠信國際曾在今年5月發(fā)布的報告中指出，當前市場(chǎng)環(huán)境下，低能級城市普遍存在很大去化難度，部分二線(xiàn)城市如公司土儲較多的昆明、重慶、貴陽(yáng)、青島等地面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)容量下滑較快和較大去庫存壓力，鑒于公司未來(lái)短期內或仍將以存量項目銷(xiāo)售為主，公司面臨的銷(xiāo)售及未來(lái)結利或將繼續承壓。
半年報數據顯示，期內新城控股完成合同銷(xiāo)售金額103.30億元，同比下降56.15%；公司實(shí)現合同銷(xiāo)售面積133.50萬(wàn)平方米，同比下降59.08%。
2025年上半年，新城控股總營(yíng)收221.00億元，同比下滑34.82%；歸母凈利潤8.95億元，同比下滑32.11%；公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~雖繼續為正，但從去年同期的20.88億元降至2.86億元，降幅達86.31%。
對此，新城控股解釋?zhuān)瑯I(yè)績(jì)下降主要是受房地產(chǎn)交付收入及交付項目毛利均有所減少影響。
這一情況在三季度也沒(méi)有好轉。三季報顯示，截至9月底，公司累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約150.50億元，同比下滑52.72%；累計合同銷(xiāo)售面積約195.91萬(wàn)平方米，同比減少54.60%。
好的一面是，作為“壓艙石”的商管業(yè)務(wù)表現亮眼，2025年上半年，新城控股物業(yè)出租及管理收入為64.2億元，同比增加10.66%。公司旗下吾悅廣場(chǎng)客流總量達9.5億人，同比增長(cháng)約16%，出租率達97.8%。此外，今年前9月，公司累計租金收入達98.07億元，同比增長(cháng)約10.83%。
鑒于自身“回血”能力減弱，外部融資對于新城控股緩解流動(dòng)性壓力就更加重要。除發(fā)行債券，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸成為新城控股的重要手段之一。2023年、2024 年及2025 年上半年，新城控股分別新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資分別約140億元、205億元、44.8億元。
不過(guò)，債券研究團隊BonD邦得分析指出，截至 2025 年上半年末，公司吾悅廣場(chǎng)抵押受限比例已達約 87.68%，剩余未受限部分按50%的抵押率估算預計可再融資74.86億元。
該團隊認為，整體來(lái)看，新城控股短期內的標債剛兌壓力較小，但目前融資過(guò)于依賴(lài)吾悅廣場(chǎng)、境外依靠發(fā)行高成本的境外債以滾續債務(wù)等情況值得關(guān)注。此次關(guān)聯(lián)方輸血操作被曝光，公司的內控問(wèn)題暴露無(wú)遺，財報的可參考性降低，資金流問(wèn)題明顯迫切。
當然，此次事件對新城控股和新城悅服務(wù)來(lái)說(shuō)，或許亦是一次“刮骨療毒”的契機，未來(lái)公司面臨的監管以及自身內控勢必更加嚴格。不過(guò)，當前行業(yè)仍處于深度調整期，新城控股這艘大船能否在王曉松的掌舵下繼續維持“零違約”紀錄仍是未知數。