學(xué)者表示，通過(guò)政策彈性化、更新參與人性化、原拆原建市場(chǎng)多元化及技術(shù)透明化，老舊破解低收益、出路低積極性困局，自主住宅實(shí)現城市更新可持續推進(jìn)

文｜《財經(jīng)》記者 王麗娜

編輯｜蘇琦 責編 | 要琢

奔五的更新中年人陸豐（化名），住在比他還老的原拆原建老房子里。那是老舊北京市朝陽(yáng)區一棟老舊住宅，樓齡60余年，出路沒(méi)有電梯，自主住宅室內燃氣、更新供熱等管線(xiàn)老化。原拆原建幾次上門(mén)服務(wù)的老舊管道維修人員告訴他，“修，出路不能徹底解決問(wèn)題?！?/p>

陸豐家的這處老舊住宅，在城市更新大潮中，被納入老舊小區改造范圍，即將“改頭換面”。在研究老舊小區改造的相關(guān)政策后，陸豐思量，這棟老樓是否有可能進(jìn)行改建，即對老樓原拆原建，更好地改善樓內居民的居住環(huán)境。

2025年3月，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹公開(kāi)表示，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

自主更新、原拆原建模式，近年來(lái)逐漸在多個(gè)城市落地。在北京市，已有多個(gè)危舊樓原拆原建的試點(diǎn)順利進(jìn)行，主要適用于不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓，以及沒(méi)有加固價(jià)值的危舊樓。陸豐家所在的樓，根據危險房屋標準鑒定為B級（即個(gè)別結構構件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結構安全），這樣的樓房是否能適用原拆原建？

正在陸豐四處咨詢(xún)相關(guān)政策時(shí)，關(guān)于城市如何高質(zhì)量發(fā)展有了新的重要綱領(lǐng)性文件。8月28日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》發(fā)布，提出穩步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。當前，中國城鎮化正從快速增長(cháng)期轉向穩定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效為主的階段。

在城市發(fā)展的新階段，自主更新、原拆原建會(huì )成為未來(lái)老舊住宅的一條重要出路嗎？像陸豐這樣居住在老舊住宅里的住戶(hù)，希望改善居住環(huán)境，推動(dòng)自主更新，如何才能走通這條路？

自主更新，是否有可能？

“這當然是個(gè)美好的愿景?！?/p>

2025年8月，陸豐同樓的鄰居張明（化名）發(fā)給《財經(jīng)》記者的郵件中，談起老樓原拆原建的前景如此描述。

他們居住的老樓，位于北京市朝陽(yáng)區水碓子小區，在北京市東三環(huán)附近，距離CBD核心區約1.4千米。小區靠近地鐵、商圈、公園等，生活便利。所屬的社區共31棟住宅，最早建于上世紀50年代，是新中國成立之初推行的建筑工業(yè)化模式試點(diǎn)工程之一，建筑體型簡(jiǎn)單整齊。如今，他們居住的水碓子小區越來(lái)越老舊，被納入老舊小區綜合整治項目。

2024年8月的公開(kāi)信息顯示，整個(gè)小區共涉改造樓棟數21棟，預計投資約4.76億元。其中8棟非成套住宅樓，被列為危舊樓房改建項目，將拆除重建，計劃分期實(shí)施。13棟老樓將迎來(lái)改善，進(jìn)行抗震節能綜合改造傳統方式加固，包括建筑結構加固、外墻保溫、水電管線(xiàn)更新、綠化提升等升級改造。陸豐和張明所在的老樓在加固改造之列，施工許可信息顯示，“項目有望在2025年完成施工，為居民帶來(lái)更舒適的居住環(huán)境”。

了解到這些信息后，陸豐開(kāi)始關(guān)注原拆原建，查找相關(guān)政策并聯(lián)系有關(guān)部門(mén)咨詢(xún)。陸豐認為，加固改造雖然能解決老樓的部分問(wèn)題，但不能真正改善建筑質(zhì)量，施工改造的成本也不低，在改造期間還影響居民生活，既然杭州等地已有自主更新、原拆原建的案件，那老樓是否有可能一步到位原拆原建？

因為同樓居民達成統一意愿是原拆原建的關(guān)鍵，2025年初夏起，陸豐開(kāi)始登門(mén)了解同樓住戶(hù)的想法。在此過(guò)程中，張明開(kāi)始考慮原拆原建，并與陸豐等鄰居一起探索原拆原建的可能性。

原拆原建模式，目前多見(jiàn)于地方試點(diǎn)。2024年12月，全國住房城鄉建設工作會(huì )議召開(kāi)，住房和城鄉建設部相關(guān)負責人表示，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。2025年1月，北京市提出實(shí)施一批居民自拆自建項目。北京市已有的危舊樓原拆原建試點(diǎn)，主要適用于不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓，及沒(méi)有加固價(jià)值的危舊樓，且經(jīng)鑒定多屬于D級危舊樓。在北京，還沒(méi)有B級樓房原拆原建的公開(kāi)案例。

什么樣的老舊住宅適合原拆原建？2025年4月，中國城市規劃設計研究院院長(cháng)王凱對《財經(jīng)》表示，當前城市建設的重點(diǎn)從增量開(kāi)發(fā)轉向城市更新。中國經(jīng)過(guò)40多年的改革開(kāi)放發(fā)展，居民居住條件顯著(zhù)改善，數據顯示城鎮人均住房建筑面積超過(guò)40平方米。住在老房子的居民，有改善居住條件的意愿。在此背景下，原拆原建的探索開(kāi)始出現。王凱表示，根據危險房屋鑒定標準，“鑒定為C級和D級的危房，我們建議應拆盡拆。鑒定為B級的危房，鼓勵居民自治，充分尊重居民的意愿，政府不宜大包大攬?！?/p>

近日，中國社會(huì )科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員、中國社科院國家未來(lái)城市實(shí)驗室副主任王業(yè)強對《財經(jīng)》表示，他認為有三類(lèi)房屋適合原拆原建。一是經(jīng)鑒定為D級危房或結構嚴重損壞的房屋，且無(wú)法通過(guò)加固修復的房屋；二是影響城市規劃和公共安全的房屋。比如，位于核心區阻礙交通、基建等城市重點(diǎn)工程的房屋，以及消防不達標、擁擠的“城中村”或“握手樓”；三是存在安全隱患的城中村房屋。如2000年前建成、存在結構安全隱患（如墻體開(kāi)裂、地基沉降）或抗震不達標的老舊小區，優(yōu)先納入改造范圍。

看到杭州、廣州等地的原拆原建案例，張明表示，其中既有B級建筑，也有成片式原拆原建項目，“心中燃起更多希望”。連同所在小區計劃中的拆除重建項目，如果整個(gè)小區原拆原建，將有望改造成現代化智能化社區，跟上智慧城市的發(fā)展腳步。張明希望，通過(guò)嘗試，看能否探索出一種可行的B級樓原拆原建模式，在力所能及范圍，充分改善居住環(huán)境?！斑@是很多城市核心地段老舊小區居民的意愿?！?/p>

你的房子，你做主

城市更新，關(guān)乎城市高質(zhì)量發(fā)展和居住品質(zhì)提升。各地因地制宜進(jìn)行探索的同時(shí)，需要建立健全可持續的城市更新機制和相應的政策法規。如何進(jìn)行老舊住宅自主更新，是一項復雜的系統工程，需要各地在試點(diǎn)中積累經(jīng)驗。

進(jìn)行原拆原建，需要充分征求相關(guān)房屋產(chǎn)權所有人意見(jiàn)。在北京已有的原拆原建試點(diǎn)項目，實(shí)現100%居民簽約，這就意味著(zhù)需要居民全部同意進(jìn)行改建、同意費用分攤、同意新的戶(hù)型方案等，難度之大可想而知。

自主更新，居民意見(jiàn)起到?jīng)Q定作用。8月時(shí)，陸豐和張明已初步了解老樓居民的意向。老樓共有房屋60套，其中50戶(hù)是擁有產(chǎn)權的住戶(hù)，20戶(hù)為公房的承租人。張明介紹，年齡偏大的老年人和失能老年人等，希望安穩，對原拆原建政策不了解。中青年人和已退休身體硬朗的老年人，主動(dòng)了解相關(guān)政策，傾向支持原拆原建。

一個(gè)月后，張明告訴《財經(jīng)》，樓內居民需要了解原拆原建的成本，才能進(jìn)一步?jīng)Q策，“改建成本是最大的影響因素”。張明稱(chēng)，出資費用、拆除重建期間的周轉期，對老人提出的挑戰較大。樓里的公房承租人，如在改建后能獲得產(chǎn)權，有動(dòng)力支持原拆原建。但對一些居民來(lái)說(shuō)，因為樓齡老已有60余年，早期的住戶(hù)通過(guò)房改或交易付出的房屋成本實(shí)際上并不高，如今要拿出資金來(lái)參與原拆原建，除非預期收益可觀(guān)，“否則參與的意愿就會(huì )降低”。

具體需要多少改建成本，這就需要陸豐、張明等人找到實(shí)施主體或建筑公司，提供相應的數據，完成初步的成本測算，才能進(jìn)一步和其他住戶(hù)溝通。陸豐、張明等人都是人到中年的上班族，他們在工作之余，找到社區、街道、住建、城市更新部門(mén)等，一一聯(lián)系，了解相關(guān)的政策。張明稱(chēng)，得到的反饋總結起來(lái)就是先確保改建資金有保障、居民意見(jiàn)沒(méi)有分歧、施工有監管等。這對于熱心探索原拆原建可能性的幾位居民來(lái)說(shuō)，挑戰可不小。

最早提出希望老樓原拆原建的陸豐，制作和打印了一些表格，收集和記錄樓內住戶(hù)居民對原拆原建的意向。陸豐對《財經(jīng)》表示，最初的意向收集主要是關(guān)于是否支持原拆原建，已有約70%的住戶(hù)表示支持，但這還不涉及具體出資金額的意向。

自主推動(dòng)老舊住宅更新，陸豐深知其中的困難。陸豐稱(chēng)，但他希望通過(guò)探索，了解原拆原建政策的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，卡在居民出資還是卡在居民意愿上？

目前，全國已有部分省份出臺省級層面指導意見(jiàn)，推進(jìn)老舊小區自主更新。目前，浙江省城鎮老舊小區改造自主更新試點(diǎn)的對象為此前有關(guān)政策中明確的拆改結合型住宅小區，且未列入房屋征收計劃。

不同地方的探索不盡相同。2025年8月，廣東省住房和城鄉建設廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)城鎮老舊小區自主更新試點(diǎn)工作的指導意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，公開(kāi)征求意見(jiàn)（目前征求意見(jiàn)已結束），其中指出有序推進(jìn)老舊小區自主更新工作，“大力發(fā)展順應人民群眾新期待的好房子”。這份征求意見(jiàn)稿，明確自主更新對象和方式、流程、支持政策和機制創(chuàng )新等，指出自主更新是指以消除住房安全隱患、改善居住條件為目的，“主要由老舊小區房屋產(chǎn)權所有人自主出資對小區內的單棟住宅樓或全部住宅樓依法申請拆除重建”。征求意見(jiàn)稿明確可開(kāi)展自主更新的老舊小區（含單棟住宅樓）需滿(mǎn)足四個(gè)條件中的任意一個(gè)：經(jīng)房屋安全鑒定單位根據危險房屋鑒定標準鑒定危險等級為B級、C級和D級，或根據房屋完損等級評定標準鑒定為嚴重損壞房、危險房的；無(wú)獨立廚房、衛生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設施不完善的；磚木結構房屋，建筑結構差，影響居住安全及生活品質(zhì)的；存在地質(zhì)災害等其他安全隱患，缺乏維修加固價(jià)值的。

這幾個(gè)月，陸豐、張明等居民開(kāi)始尋找曾參與原拆原建項目的建筑公司，看對方是否有合作意向。張明認為，目前原拆原建的政策并不明晰，政策留出來(lái)的空間，恰恰是有關(guān)部門(mén)和居民可以“共同探索的空間”。

進(jìn)入10月，陸豐、張明等居民已經(jīng)與兩家建設公司取得聯(lián)系，并計劃與建設公司當面溝通改建成本等事宜，以及對方是否有對接意愿。

原拆原建，為什么那么難

當前，各地試點(diǎn)出現了一些不同的原拆原建模式。

結合各地實(shí)踐和政策導向，王業(yè)強分析認為，目前原拆原建主要有三種模式，即政府主導+市場(chǎng)化運作，居民自籌+原址回遷，片區統籌+功能升級。這三種模式在推廣中展現出差異化潛力，其中“政府主導+市場(chǎng)化運作”模式政策支持力度大、風(fēng)險可控，兼顧效率與可持續性，更易在多數城市推廣，可能成為主流復制路徑之一。

今后，原拆原建如何走出試點(diǎn)，走向更大范圍，成為可復制、可持續的城市更新機制？王業(yè)強解釋稱(chēng)，原拆原建作為城市更新的重要模式，需要在推進(jìn)過(guò)程中解決幾項核心問(wèn)題。首先需協(xié)調居民達成共識。居民對補償標準、過(guò)渡安置等訴求差異大，易引發(fā)矛盾，需協(xié)調居民獲得絕大多數業(yè)主同意。二是資金平衡與可持續性。老舊小區容積率低，開(kāi)發(fā)商參與意愿弱，需依賴(lài)政府補貼、居民自籌等多渠道資金。三是規劃與政策適配性。原拆原建是否包含容積率調整存在爭議，需平衡居民需求與城市規劃限制。歷史文化風(fēng)貌區的改造還需兼顧保護要求。四是施工質(zhì)量與回遷公平性。需確保施工透明、分配公平，避免因流程不規范引發(fā)糾紛。

當前，大量老房子進(jìn)入適用年限的中后期。據公開(kāi)數據，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%，意味著(zhù)這些房屋將進(jìn)入設計使用年限的中后期，該比例還將不斷增加，預計到2040年前后近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。

在王業(yè)強看來(lái)，從當前政策導向和城市發(fā)展需求看，短期內原拆原建與傳統改造方式并存，但老舊住房自主更新、原拆原建將成為未來(lái)老舊住房改造的重要模式。預計到2030年，“原拆原建將成為與綜合改造并行的主流模式”。王業(yè)強進(jìn)一步解釋稱(chēng)，原拆原建通過(guò)保留原址、控制容積率，既降低土地成本（僅需承擔建造成本），又避免破壞歷史風(fēng)貌。中國老舊小區戶(hù)數普遍超500戶(hù)，通過(guò)成片改造可以攤薄成本。同時(shí)，原拆原建保留鄰里關(guān)系，避免社區解體，符合中國“熟人社會(huì )”需求。另外，技術(shù)迭代升級，模塊化建造和BIM技術(shù)的應用可大大縮短工期，外墻保溫、管線(xiàn)更新等標準化施工方案已成熟。

10月中旬，陸豐與張明不得不重新斟酌，是否繼續推進(jìn)原拆原建。陸豐與街道有關(guān)負責人、一家建設單位當面進(jìn)行溝通后，從建設單位得到的反饋并不樂(lè )觀(guān)，這家建設單位了解老樓的狀況、周邊情況等因素后，建議先加固改造，待原拆原建政策更明晰時(shí)再考慮可行性?？陀^(guān)來(lái)說(shuō)，老樓周邊位置狹小，如難以成片改造，單棟改建的話(huà)，第三方參與公司很難有收益。

考慮到原拆原建前景不明，難以推動(dòng)樓內居民達成共識，近日，陸豐在樓內居民的社交群里表示，建筑公司參與改建的意愿較低，“改建的方案很難再推進(jìn)了”。原拆原建的探索就此擱淺。

對于原拆原建，居民有各自的考慮，達成合意本身就較為困難。據公開(kāi)報道，9月11日，住房和城鄉建設部原副部長(cháng)仇保興在2025年服貿會(huì )期間舉辦的全球總部經(jīng)濟大會(huì )暨中國樓宇經(jīng)濟北京論壇上表示，需要各地本著(zhù)“一城一策”原則，制定“自主更新、原拆原建”的總體方案，統籌各種改造模式，擴大老百姓選擇范圍。

在破解當前困擾原拆原建項目的居民合意和出資問(wèn)題上，王業(yè)強指出，接下來(lái)需通過(guò)政策彈性化、參與人性化、市場(chǎng)多元化及技術(shù)透明化，破解“雙低”（低收益、低積極性）困局，實(shí)現城市更新可持續推進(jìn)。比如，創(chuàng )新政策機制，設置差異化補償，產(chǎn)權置換與貨幣補償結合，對老年群體提供過(guò)渡安置補貼或就近安置等。設立政府主導的更新基金，兜底市場(chǎng)主體退出風(fēng)險，利用BIM技術(shù)模擬改造效果，增強居民信心。探索利益共享模式，允許市場(chǎng)主體通過(guò)跨項目平衡收益。優(yōu)化居民參與機制，如建立全流程協(xié)商平臺等。設置多元的市場(chǎng)激勵機制，如對低盈利項目給予稅收減免或專(zhuān)項補貼，將改造與后續運營(yíng)權掛鉤等，吸引社會(huì )資本等。

對此，王業(yè)強建議，創(chuàng )新協(xié)商機制，搭建多元議事平臺。創(chuàng )新金融工具，拓寬資金渠道。允許提取公積金支付分攤費用，利用住宅專(zhuān)項維修資金，探索信托融資、證券化等金融手段，將騰退院落轉化為可融資的物業(yè)實(shí)體。在資金來(lái)源上，政府層面積極爭取中央財政補助及地方配套資金，對基礎類(lèi)改造按公共維修基金標準分攤，改善部分按建安成本收費。同時(shí)，引入“肥瘦搭配”捆綁立項吸引社會(huì )資本，通過(guò)整體授信、代建租賃等市場(chǎng)化模式平衡資金。

改建愿景未成，陸豐、張明期待老樓在加固改造中得以改善。張明表示，也許后續政策還會(huì )調整，“城市更新大方向是明確的”。

最新評論