保利發(fā)展難“保利”，第三季度首次錄得凈利虧損7.8億元
發(fā)布時(shí)間：2025-12-01 05:14:43 來(lái)源：素昧平生網(wǎng) 作者：百科
本報記者 張蓓 見(jiàn)習記者 黃指南 深圳報道
年內跌幅已達13%，保利保利發(fā)展（600048.SH）的保利股價(jià)表現在A(yíng)股房企中相對承壓，與其“央企龍頭”定位之間的發(fā)展反差逐漸放大。
這一趨勢并非無(wú)跡可尋。難第10月22日披露的季度凈利2025年三季報中，保利發(fā)展盡管維持了1737.21億元的首次營(yíng)業(yè)收入，降低4.95%，虧損營(yíng)收端尚具穩定性，億元但盈利能力已出現顯著(zhù)滑坡。保利歸母凈利潤驟降至19.29億元，保利同比下降75.31%；扣非后凈利潤則同比下挫76.76%，發(fā)展顯示主營(yíng)業(yè)務(wù)造血能力趨弱，難第利潤端壓力加劇。季度凈利
更為關(guān)鍵的首次是，在不以集中交付為特征的虧損三季度，其利潤總額首次出現虧損。這一節點(diǎn)的變化打破了保利發(fā)展過(guò)去在非年末周期中保持盈利的常態(tài)。
新舊動(dòng)能轉化陣痛
盈利能力正滑出慣性軌道，保利發(fā)展在第三季度迎來(lái)財務(wù)表現的臨界時(shí)刻。
2025年第三季度，保利發(fā)展實(shí)現營(yíng)業(yè)收入568.65億元，同比增長(cháng)30.65%，但利潤總額轉為虧損0.6億元，歸母凈利潤虧損7.82億元，同比下滑近300%?？鄯呛髿w母凈利潤更是虧損8.40億元，跌幅達329.03%。
“收入走高、利潤歸零”的財務(wù)錯位，并非簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)失衡，而是開(kāi)發(fā)模式切換、結轉時(shí)滯與成本結構變遷的多重交匯。
根據會(huì )計準則，房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工驗收并交付后方可確認收入，使得銷(xiāo)售行為與財務(wù)確認之間形成天然時(shí)間差，導致當前業(yè)績(jì)更多反映的是前期土地成本和舊模式邏輯的滯后顯影。這種時(shí)間錯配，在市場(chǎng)結構性下行與利潤空間收窄的大背景下，更容易放大波動(dòng)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受《華夏時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，保利發(fā)展單季度虧損現象既受單個(gè)項目具體情況的影響，也反映了行業(yè)面臨的系統性壓力。
他認為，企業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)模式轉換帶來(lái)的階段性陣痛，而這正是房企從高周轉機制向高質(zhì)量發(fā)展轉軌過(guò)程中不可回避的“代價(jià)”。
李宇嘉進(jìn)一步分析稱(chēng)，第三季度結轉的項目可能涉及前期成本較高的項目，此類(lèi)項目通常為歷史獲取的土地。由于成本較高，部分項目甚至可能出現虧損。
“舊模式”遺留的高成本包袱，在當前市場(chǎng)環(huán)境下顯現出更為沉重的財務(wù)重負。
來(lái)自保利發(fā)展的相關(guān)人士則透露，公司三季度不并表項目的結轉虧損達10億元，是整體業(yè)績(jì)被拉低的核心因素之一。與此同時(shí)，并表項目帶來(lái)約2億元的凈利潤，成為支撐盈虧平衡的有限支點(diǎn)。
該人士表示，歸母凈利潤降幅更大，是由于并表項目中虧損項目的權益比例較高，導致對整體歸母利潤的拉動(dòng)效應不足。
換言之，結轉結構對利潤的擾動(dòng)開(kāi)始成為財務(wù)表現的重要變量，遠比單一的銷(xiāo)售規模更能揭示開(kāi)發(fā)商真實(shí)的盈利能力。
盡管財務(wù)報表釋放出明顯壓力，但保利發(fā)展的拿地節奏并未顯著(zhù)放緩，甚至在某些維度上表現出逆周期的進(jìn)取姿態(tài)。
2025年前三季度，保利發(fā)展新增容積率面積達290萬(wàn)平方米，獲取成本為603億元，且全部分布于38個(gè)核心城市，其中51%的投資金額集中于北上廣等一線(xiàn)核心板塊。這種“逆周期補倉”的行為在一定程度上折射出企業(yè)對高能級城市的結構性信心。
根據中指研究院數據，保利發(fā)展前三季度銷(xiāo)售額達2017億元、銷(xiāo)售面積1000萬(wàn)平方米，繼續位列行業(yè)第一。其拿地金額490億元、拿地面積245萬(wàn)平方米，分別排名第五與第三，表明其在資源獲取層面仍處于行業(yè)第一梯隊。
然而，回到盈利維度，規模優(yōu)勢已不再是利潤增長(cháng)的充分保障。在結轉滯后、土地紅利消退的大背景下，“誰(shuí)的產(chǎn)品更能溢價(jià)”“誰(shuí)的項目具備高利潤支撐”成為衡量開(kāi)發(fā)商內生質(zhì)量的新指標。
李宇嘉指出，行業(yè)策略已悄然轉向，企業(yè)不再單一追求銷(xiāo)售規模擴張，而是愈發(fā)看重項目盈利能力與產(chǎn)品結構的適配性。他認為，在核心城市與核心板塊，依然存在旺盛的改善型需求，只要項目在規劃、戶(hù)型、配套等方面具備差異化優(yōu)勢，仍能獲得溢價(jià)空間。
這也意味著(zhù)，單一的財務(wù)數據難以刻畫(huà)房企當下的真實(shí)圖景，利潤與風(fēng)險，規模與結構，短期與長(cháng)期，正在重新建構行業(yè)的評估坐標。
保利發(fā)展正在這場(chǎng)重構之中探尋平衡點(diǎn)。面對舊項目虧損的“尾賬”與新項目布局的“頭部支出”，如何在壓縮與擴張之間取得動(dòng)態(tài)協(xié)調，考驗的不僅是策略彈性，也關(guān)乎未來(lái)數年財務(wù)穩定性的底層結構。
“合伙人”危機時(shí)刻
利潤被稀釋的保利發(fā)展，正面對一場(chǎng)由“合伙人”引發(fā)的結構性挑戰。
在行業(yè)深度調整的大背景下，保利發(fā)展第三季度的財報顯示出一種值得警惕的信號，歸屬于母公司股東的凈利潤正被少數股東損益持續蠶食，且這一趨勢正在加速顯性化。
最新三季報數據顯示，其少數股東損益已反超歸母凈利潤，凈利潤的二者比例達到7:3，利潤分配格局發(fā)生根本性轉變。
數據來(lái)源：保利發(fā)展 財報制表：黃指南少數股東損益大幅占比，并非始于今年。早在2018年至2023年，保利發(fā)展的歸母凈利潤中，約30%持續由少數股東分走。
2021年到2024年，期末少數股東損益占凈利潤的比重從26.36%升至48.64%；同期，少數股東損益占歸母凈利潤的比重也從73.65%降至51.36%，盡管有所緩解，但高占比依舊明顯壓縮了可歸母利潤空間。
值得注意的是，這一結構性問(wèn)題并未隨著(zhù)合作開(kāi)發(fā)項目比例下降而改善。按照行業(yè)邏輯，自2022年土地市場(chǎng)轉向后，民營(yíng)房企逐漸退場(chǎng)，合作開(kāi)發(fā)模式應趨于收縮。
某頭部房企地方公司投拓經(jīng)理對《華夏時(shí)報》記者分析指出：“2022年起，土地市場(chǎng)中的民企幾乎退出，保利發(fā)展此時(shí)仍保持較大規模拿地，按理說(shuō)合作項目應減少?！?/p>
但他緊接著(zhù)指出，與此預期背道而馳的是，保利發(fā)展少數股東權益的比重卻持續走高，這種“反?！钡谋澈?，是合作方出險后項目推進(jìn)受阻，使得銷(xiāo)售節奏向全資項目?jì)A斜，而合作項目陷入停滯。
從上述保利發(fā)展相關(guān)人士的表述上看，項目結轉虧損10億元來(lái)自不并表項目，進(jìn)一步驗證了這一風(fēng)險傳導路徑。
項目層面的拖累，也直接體現在利潤表端。前三季度，保利發(fā)展的毛利率降至13.4%，同比下滑2.5個(gè)百分點(diǎn)，利潤空間進(jìn)一步壓縮。
合作者“出險”，自身盈利能力也在削弱。投拓經(jīng)理進(jìn)一步指出，“少數股東權益問(wèn)題幾乎是房企的通病”，而保利發(fā)展的利潤承壓核心還在于項目盈利能力的系統性下行。
拿地成本與銷(xiāo)售價(jià)格的剪刀差進(jìn)一步放大了這一問(wèn)題。
數據顯示，2021年保利發(fā)展的新增項目樓面地價(jià)為0.68萬(wàn)元/平方米，到了2024年末則躍升至2.08萬(wàn)元/平方米，三年間漲幅高達205.88%。
相比之下，同期簽約均價(jià)僅從1.605萬(wàn)元升至1.80萬(wàn)元，漲幅僅為12.15%。拿地成本飆升、房?jì)r(jià)微漲，這一反差構成了毛利率下行的主要根源。
實(shí)際上，保利發(fā)展管理層在9月就已被投資者質(zhì)疑營(yíng)收與利潤持續下滑的問(wèn)題。當時(shí)的回應顯示出企業(yè)內部對結構性困境的認知。
彼時(shí)管理層解釋?zhuān)骸耙环矫媸琼椖拷Y轉規模下降直接拉低營(yíng)收；另一方面是市場(chǎng)波動(dòng)持續影響項目盈利能力，使得利潤指標表現疲弱?！?/p>
管理層亦坦言，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調整期，企業(yè)在盈利端的修復面臨實(shí)質(zhì)性壓力。
合作開(kāi)發(fā)，曾是風(fēng)險對沖的良方，如今卻成了利潤被稀釋的隱性風(fēng)險源。過(guò)去的制度紅利，在市場(chǎng)周期反轉后迅速轉化為財務(wù)包袱，而保利發(fā)展，在經(jīng)歷了規模擴張的紅利期后，開(kāi)始感受到“合作模式”的反噬。
當利潤的主導權不再牢牢掌握在保利發(fā)展手中，“增收不增利”便不再是一個(gè)單純的會(huì )計科目問(wèn)題，而可能是對未來(lái)盈利模式的系統性反思起點(diǎn)。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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