經(jīng)濟觀(guān)察報?記者?田國寶

北京產(chǎn)權交易所信息顯示，天恒套房一套位于北京市海淀區阜成路附近的集團價(jià)超62平方米房產(chǎn)，轉讓底價(jià)為531萬(wàn)元，處置產(chǎn)總折合單價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，上百掛牌截止時(shí)間為9月24日，億元產(chǎn)權所有人為北京天恒房地產(chǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“北京天恒”）。天恒套房

北京天恒為北京天恒置業(yè)集團有限公司（下稱(chēng)“天恒集團”）下屬企業(yè)。集團價(jià)超據負責拍賣(mài)業(yè)務(wù)的處置產(chǎn)總工作人員介紹，該房產(chǎn)為天恒集團自有房產(chǎn)，上百原本主要用于出租，億元出于優(yōu)化資產(chǎn)結構的天恒套房需要，目前拿出來(lái)出售。集團價(jià)超

天恒集團為北京市西城區國有企業(yè)，處置產(chǎn)總目前主要業(yè)務(wù)包括空間更新和業(yè)態(tài)更新兩大類(lèi)。上百空間更新涵蓋城市更新和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；業(yè)態(tài)更新則涉及商業(yè)零售、億元文旅、餐飲、養老、酒店等多個(gè)領(lǐng)域。

根據經(jīng)濟觀(guān)察報不完全統計，天恒集團在北京產(chǎn)權交易所掛牌出售的房產(chǎn)達111套，房產(chǎn)轉讓底價(jià)從106萬(wàn)元至1397萬(wàn)元不等，總轉讓底價(jià)超過(guò)3.3億元。

一位接近天恒集團的人士表示，大批量出售房產(chǎn)，一方面是因為近年來(lái)天恒集團的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉向城市更新，資金投入規模較大，出售房產(chǎn)可以緩解流動(dòng)性壓力；另一方面，部分房產(chǎn)價(jià)值縮水，對財務(wù)形成了一定負擔。

出售

天恒集團此次出售的111套房產(chǎn)均為住宅，其中轉讓底價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元的有三套，全部位于北京市西城區?？們r(jià)最高的是大紅羅廠(chǎng)街3號院一套84.7平方米的兩居室，單價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1396萬(wàn)元。

此外，豐融園15號樓的一套68平方米開(kāi)間位于金融街附近，總價(jià)1253萬(wàn)元，單價(jià)高達18萬(wàn)元/平方米；另一套位于百萬(wàn)莊大街附近的兩居室，建筑面積84平方米，總價(jià)1026萬(wàn)元，折合單價(jià)12.1萬(wàn)元/平方米。

總價(jià)低于200萬(wàn)元的房產(chǎn)有59套，大部分來(lái)自北京市房山區閻村鎮的天恒樂(lè )活城小區。該小區為住建部科技示范項目，在售房產(chǎn)多數為毛坯狀態(tài)；另有少部分房源位于豐臺區和石景山區。

此次出售的房產(chǎn)中，大戶(hù)型相對較少。其中最大的一套位于朝陽(yáng)區，建筑面積154平方米，轉讓底價(jià)782萬(wàn)元；另一套位于海淀區的房產(chǎn)，建筑面積105平方米，轉讓底價(jià)871萬(wàn)元。

111套在售房產(chǎn)中，建筑面積90平方米以下的有106套，其中80至90平方米戶(hù)型有56套；60至80平方米戶(hù)型有27套；低于60平方米的有23套。

上述負責拍賣(mài)的工作人員介紹，這些房產(chǎn)均為天恒集團自有，主要由兩部分構成：一部分是天恒集團開(kāi)發(fā)項目的剩余房源；另一部分是天恒集團用于出租的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)目前均為空置狀態(tài)。

值得注意的是，天恒集團出售的部分房源底價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)格。以天恒樂(lè )活城為例，在售的50多套房源單價(jià)普遍在2萬(wàn)元/平方米以上，而同類(lèi)房源在二手平臺上的報價(jià)普遍在1.6萬(wàn)至1.8萬(wàn)元/平方米。

據房山區閻村鎮附近一位中介介紹，其所在平臺的天恒樂(lè )活城二手房成交量較小。7月僅成交三套，單價(jià)分別為1.4萬(wàn)元/平方米、1.6萬(wàn)元/平方米和1.8萬(wàn)元/平方米；8月成交兩套，單價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米和1.5萬(wàn)元/平方米。

該中介以8月底成交的一套89平方米兩居室為例介紹，該房源從掛牌到成交共耗時(shí)104天，價(jià)格四次下調，帶看26次，最終成交轉化率僅為3.8%，成交價(jià)相較掛牌價(jià)折讓幅度超過(guò)30%。

另有天恒集團位于百萬(wàn)莊大街的房產(chǎn)，轉讓底價(jià)為12萬(wàn)元/平方米。據二手平臺掛牌信息，同小區、同戶(hù)型、同面積、同朝向房源的掛牌單價(jià)為10.2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)相差161萬(wàn)元。

變現

天恒集團此次出售房產(chǎn)，既有優(yōu)化資產(chǎn)結構的考慮，也有補充流動(dòng)性的需求。

財報顯示，2025年上半年，天恒集團營(yíng)收6.7億元，同比下降13.4%。在2021年營(yíng)收高峰期，其營(yíng)收達到132億元，此后逐年下降。

2025年上半年，天恒集團的歸母凈利潤為-3.9億元，同比下降近四成；而2024年虧損50.7億元，虧損的主要原因在于聯(lián)營(yíng)企業(yè)存貨減值和資產(chǎn)減值損失。

從2024年財報來(lái)看，天恒集團在聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益合計虧損24.7億元，資產(chǎn)減值損失達到14.2億元，其中主要為存貨跌價(jià)損失。也就是說(shuō)，天恒集團持有資產(chǎn)的價(jià)值縮水，是虧損的主要原因之一。

現金流方面，天恒集團2023年、2024年及2025年上半年經(jīng)營(yíng)性現金流均為凈流出，2025年上半年凈流出額度達7.2億元。

近三年，天恒集團的投資活動(dòng)現金流波動(dòng)較大，但籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流凈額持續增加：2023年增加13.5億元，2024年增加16.7億元，2025年上半年增加30.2億元。天恒集團的融資保障了其運轉。

這也導致其杠桿率進(jìn)一步攀升。2021年以來(lái)，天恒集團的資產(chǎn)負債率從76.7%升至2024年的82.4%，2025年上半年進(jìn)一步升至83.5%；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率在2024年達到80.4%，創(chuàng )下歷史新高，2025年上半年升至80.7%。

接近天恒集團的人士介紹，房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷，八成企業(yè)均出現不同程度的虧損或業(yè)績(jì)下滑，天恒集團同樣受大環(huán)境影響。目前，天恒集團正在進(jìn)行業(yè)務(wù)轉型。根據上級部門(mén)統一安排，天恒集團全面轉向城市更新領(lǐng)域，資金投入較大；由于拿地較少，新項目對現金流貢獻有限，造成階段性入不敷出。

聯(lián)合資信在其信評報告中指出，天恒集團的銷(xiāo)售主要集中在北京和成都。2024年銷(xiāo)售金額為25.8億元，2025年上半年僅為7.1億元。目前天恒集團已無(wú)存量土地儲備，也沒(méi)有新的一級開(kāi)發(fā)項目。

截至2024年底，天恒集團有息負債為543.9億元，凈負債率高達544%。其中短債占比19.5%，現金短債比為0.8，短期償債壓力大。

轉型

天恒集團前身為成立于1994年的北京市西城城建開(kāi)發(fā)集團（下稱(chēng)“西城城開(kāi)集團”），最初為北京市西城區的城投公司。2001年，西城城開(kāi)集團與西城區住宅建設開(kāi)發(fā)公司合并成立天恒集團，業(yè)務(wù)逐漸轉向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。2008年，天恒集團首次進(jìn)軍全國市場(chǎng)。

2013年，北京華興新業(yè)商貿有限責任公司并入天恒集團，之后，天恒集團形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運營(yíng)“雙輪驅動(dòng)”的業(yè)務(wù)模式，并進(jìn)入快速擴張期，先后拿下房山閻村鎮、周口鎮、豐臺南苑村、豐臺南苑鄉、良鄉高教園區、龐各莊等多個(gè)地塊。

2016年至2017年間，天恒集團通過(guò)獨立或合作方式獲得海淀永豐、海淀雙新村、朝陽(yáng)東壩、朝陽(yáng)孫河等多個(gè)地塊，這一時(shí)期也是其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最輝煌的階段。

自2018年起，天恒集團逐步淡出北京土地市場(chǎng)，轉向城市更新，先后啟動(dòng)科影廠(chǎng)改造、馬連道文化創(chuàng )意街區、百萬(wàn)莊北里住房改善、光源里棚改等多個(gè)城市更新項目。其中百萬(wàn)莊項目和光源里項目均涉及商品房。

在公開(kāi)土地市場(chǎng)，2020年至2022年，天恒集團在成都等地小規模地拿地；2023年6月，天恒集團以19.6億元拿下雙新村棚改地塊，開(kāi)發(fā)印象山項目；2025年2月，又與華潤置地、北京建工組成聯(lián)合體，以20.6億元拿下東壩共有產(chǎn)權地塊。

2024年，在天恒集團的收入結構中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售占比66.9%，一級土地開(kāi)發(fā)占比18.9%，房屋出租占比5.1%。但從目前天恒集團的存量項目來(lái)看，其既無(wú)儲備未開(kāi)發(fā)土地，也無(wú)一級開(kāi)發(fā)擬建項目，保障房亦無(wú)在建或擬建項目。

聯(lián)合資信報告顯示，截至2025年3月底，天恒集團棚改業(yè)務(wù)仍需投資85.9億元，資金需求量巨大。

天恒集團棚改業(yè)務(wù)主要歸屬于城市更新板塊，涵蓋住房改善、歷史文化名城保護、區域提升、基礎設施建設、土地整理及物業(yè)服務(wù)等。其中住房改善涉及7個(gè)項目，也是天恒集團未來(lái)的主要收入來(lái)源之一。

在接近天恒集團的人士看來(lái)，城市更新項目投資周期長(cháng)、回報慢，但由于項目大多位于城市核心區，一旦進(jìn)入回報期，將為天恒集團帶來(lái)持續穩定的收益。例如，百萬(wàn)莊城市更新項目“百萬(wàn)佳苑”預計將于今年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

百萬(wàn)佳苑項目為北京二環(huán)內稀缺項目，附近有較為優(yōu)質(zhì)的教育、交通等配套，分為梅、蘭、橘、竹四個(gè)小區，最先入市是蘭園，主要以小戶(hù)型為主，單價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右，總價(jià)在520萬(wàn)元至780萬(wàn)元之間。

（作者 田國寶）