撰文 | ??余暉

“現房銷(xiāo)售”，現房銷(xiāo)售正在多地有序有力推進(jìn)。再增

據《湖南日報》消息，地全地正11月3日，國多湖南省平江縣出臺《全面推行現房銷(xiāo)售和“好房子”規劃建設的探索若干措施（試行）》，對在新出讓土地上新建的現房銷(xiāo)售商品房項目，竣工驗收之后才能啟動(dòng)商品房銷(xiāo)售。再增

這是地全地正湖南全省首個(gè)全面推行現房銷(xiāo)售的縣城。

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十五個(gè)五年規劃的國多建議》提到，“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，探索完善商品房開(kāi)發(fā)、現房銷(xiāo)售融資、再增銷(xiāo)售等基礎制度。地全地正”

今年早些時(shí)候，國多河南信陽(yáng)、探索湖北荊門(mén)也先后宣布“新出讓土地實(shí)行現房銷(xiāo)售”。

所謂現房銷(xiāo)售，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“所見(jiàn)即所得”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工驗收合格、具備法定交付條件并可直接辦理產(chǎn)權登記的商品房向市場(chǎng)出售的行為。購房者在交易完成后，即可獲得房屋的實(shí)際占有和使用權，通常能迅速完成產(chǎn)權轉移。

與之相對應的是期房銷(xiāo)售（即“商品房預售制度”），是指開(kāi)發(fā)企業(yè)預先向社會(huì )銷(xiāo)售尚處于建設階段的商品房，購房者在未來(lái)約定的時(shí)點(diǎn)接收房屋。這種模式源于香港——上世紀90年代，在內地城鎮化進(jìn)程初期，商品房供給出現短缺，于是借鑒了香港的“賣(mài)樓花模式”，之后迅速成為主流銷(xiāo)售模式。

這一模式能縮短房企資金回籠周期，降低購房門(mén)檻，但也存在一定的弊端。近年來(lái)，因商品住房實(shí)行預售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實(shí)、違規銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。

現房銷(xiāo)售則相當于給購房者吃了一顆“定心丸”。房子好不好、質(zhì)量過(guò)不過(guò)關(guān)，親眼看過(guò)再決定，從根本上杜絕“圖紙上的房子”、“到貨不符”甚至“收不到貨”的風(fēng)險。這不僅保護了消費者權益，也有助于穩定市場(chǎng)預期，推動(dòng)房企回歸產(chǎn)品本身，用實(shí)力和品質(zhì)說(shuō)話(huà)。

值得一提的是，推進(jìn)現房銷(xiāo)售，并非一時(shí)一地之舉，而是中央推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。

“十四五”期間，黨中央、國務(wù)院作出了加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的決策部署?！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十五個(gè)五年規劃的建議》提到，“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎制度?！?/p>

近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十五個(gè)五年規劃的建議〉輔導讀本》中刊登了住建部部長(cháng)倪虹的署名文章。倪虹表示，要改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度。在商品房銷(xiāo)售上，推進(jìn)現房銷(xiāo)售制，實(shí)現所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險；繼續實(shí)行預售的，規范預售資金監管，切實(shí)維護購房人合法權益。

事實(shí)上，我國對于現房銷(xiāo)售的嘗試從未止步。

其中，海南是全國首個(gè)省級出臺現房銷(xiāo)售政策的省份——2020年3月，海南省委、省政府決定實(shí)施現房銷(xiāo)售制度，成為全國第一個(gè)在全省范圍內統一實(shí)施該制度的省份。

據中指研究院不完全監測，2022年末以來(lái)，全國多地出臺現房銷(xiāo)售相關(guān)政策。

今年，河南信陽(yáng)、湖北荊門(mén)先后宣布“新出讓土地實(shí)行現房銷(xiāo)售”。

《信陽(yáng)市中心城區加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》提到，新出讓土地的項目，將“現房銷(xiāo)售”列入用地規劃設計條件和土地出讓合同，實(shí)行現房銷(xiāo)售。

荊門(mén)市印發(fā)的《關(guān)于持續鞏固中心城區房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定態(tài)勢的政策措施》提到，2026年1月1日起，新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，原則上實(shí)行現房銷(xiāo)售。

此次在湖南，平江縣率先在湖南全省縣城打響“第一槍”。當地住建局局長(cháng)提到，此舉意在“提振市場(chǎng)信心”。

值得一提的是，現房銷(xiāo)售仍有許多現實(shí)問(wèn)題需要考量。例如，它可能在一定程度上影響新房的市場(chǎng)供應規模；對房企而言，現房銷(xiāo)售也將導致資金占用周期拉長(cháng)、資金壓力增大。

近期，華潤置地總裁徐榮表示，“我們理解政府推出該模式是為了降低購房風(fēng)險，提升住房的產(chǎn)品品質(zhì)，更加好的落實(shí)房住不炒的政策導向，但是該政策短期內會(huì )加劇企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，因為投資回報率下降，銷(xiāo)售周期延長(cháng)，融資成本上升和定價(jià)風(fēng)險增加。當然也有可能階段性的推動(dòng)存量去化?！?/p>

但同時(shí)他也提到，“長(cháng)期來(lái)看，現房銷(xiāo)售將推動(dòng)企業(yè)優(yōu)化現金流管理，強化客戶(hù)需求研究，引導市場(chǎng)份額向頭部企業(yè)集中，助力優(yōu)質(zhì)企業(yè)率先復蘇?！?/p>

一些地方政府也已經(jīng)采取了措施。比如，平江縣給予分期辦理規劃許可、配套同步建設、行政事業(yè)性收費減半、土地價(jià)格優(yōu)惠等七大獎勵，讓房企輕裝上陣。