????中經(jīng)記者郭陽(yáng)琛張家振上海報道

????在嘉里建設（00683.HK）董事會(huì )主席、囤房行政總裁及執行董事郭孔華花費1.17億元購入自家金陵華庭“豪宅”后，億元遇阻瑞慈醫療（01526.HK）也豪擲1.99億元拿下了上海市知名豪宅云錦東方的去化一套別墅。

????在房地產(chǎn)行業(yè)企穩回暖之時(shí)，并存上海市高端住宅市場(chǎng)的上海市場(chǎng)火爆表現格外引人矚目?？硕饠祿@示，高端2025年前三季度，住宅上海市總價(jià)3000萬(wàn)元以上的囤房商品住宅累計成交1524套，總價(jià)5000萬(wàn)元以上的億元遇阻頂級住宅共成交674套，增幅高達27%，去化占全國11個(gè)重點(diǎn)城市總成交量的并存近八成。

????高端住宅總體火熱之下，上海市場(chǎng)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步分化。高端《中國經(jīng)營(yíng)報》注意到，住宅一方面，囤房臨近年末，上海市迎來(lái)高端住宅供應高峰，綠城黃浦ONE、湯臣君品三期、金陵華庭三期、啟濱江等項目爭先推盤(pán)；另一方面，“日光”變得并不那么輕松，外灘瑞府和金茂璞元等項目陷入了二期認購率低于一期的困境。

????“如果說(shuō)以前市場(chǎng)熱度是100度，現在相當于降到了90度，但并不能說(shuō)上海市高端住宅市場(chǎng)就不‘燙’了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦認為，當前，上海市高端住宅項目“開(kāi)盤(pán)即日光”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，這就要求開(kāi)發(fā)商要在地段和產(chǎn)品上狠下功夫，提高品質(zhì)精準匹配購房者的需求。

????投資屬性受追捧

????11月4日，瑞慈醫療公告稱(chēng)，其間接全資附屬公司上海瑞慈瑞鉑門(mén)診部有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“瑞慈瑞鉑”）以總價(jià)約1.99億元購入上海市龍啟路377弄13幢40號的一個(gè)住宅單位，總建筑面積約570.06平方米。據此計算，瑞慈醫療購入的云錦東方別墅房源均價(jià)高達34.9萬(wàn)元/平方米。

????龍啟路377弄即上海市徐匯濱江板塊的高端住宅項目云錦東方。瑞慈醫療公告顯示，瑞慈瑞鉑已向賣(mài)方上海東航置業(yè)有限公司支付初步訂金3000萬(wàn)元，約1.69億元尾款將于11月30日前支付，購房款將由公司內部資源撥付。

????上海市房屋管理局官網(wǎng)信息顯示，2025年9月28日，云錦東方三期取得預售許可證，推出最后22套聯(lián)排別墅，均價(jià)29.8萬(wàn)元/平方米，戶(hù)型面積384—570平方米，結構為地上四層及地下一層。

????對于此時(shí)入手上海市高端住宅的理由，瑞慈醫療方面認為，收購事項對公司而言是一項優(yōu)良的中長(cháng)期投資。該住宅單元位于徐匯區，是上海市的核心商業(yè)及生活區之一。上海市為中國經(jīng)濟、金融、貿易、貨運及科技創(chuàng )新的國際樞紐，具備經(jīng)濟蓬勃的優(yōu)勢及巨大的發(fā)展潛力，更提供了有利的投資環(huán)境。

????“鑒于該物業(yè)周邊的開(kāi)發(fā)項目及上海市的發(fā)展，董事對該物業(yè)中長(cháng)遠發(fā)展會(huì )有良好的資本增值潛力持樂(lè )觀(guān)態(tài)度?！比鸫柔t療方面進(jìn)一步表示，收購事項將是優(yōu)良的投資機會(huì )，可為公司提供合理水平的回報。

????無(wú)獨有偶，10月31日，郭孔華與嘉里建設全資附屬公司上海卓妙置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，購買(mǎi)位于上海市黃浦區金陵華庭一套449平方米的四室房源，交易總價(jià)約為1.17億元。

????公告顯示，上述交易完成后，預計嘉里建設將獲得約2300萬(wàn)元收益。出售該物業(yè)所得款項，將用作公司的一般營(yíng)運資金。

????記者注意到，郭孔華是馬來(lái)西亞首富郭鶴年之子。而金陵華庭是嘉里建設上海金陵路城市更新項目的住宅部分，也是上海市2025年最受關(guān)注的高端住宅項目之一。此前，郭孔華表示，對上海市高端住宅項目獲得市場(chǎng)正面反應感到滿(mǎn)意。

????高端住宅迎“入市潮”

????在郭孔華高調買(mǎi)下自家產(chǎn)品的同時(shí)，金陵華庭三期推出最后40套高層房源，其中包括一套建面約730平方米的頂層復式。據悉，該批次房源過(guò)會(huì )均價(jià)20.6萬(wàn)元/平方米，和上一批次相比，漲價(jià)約1000元/平方米。

????嘉里建設相關(guān)負責人告訴記者，此次推出的金陵華庭三期是T2“樓王”的一個(gè)單元，認籌時(shí)間為11月6—11日上午，首日認購便達到35組，并于11月16日下午正式開(kāi)盤(pán)。

????今年3月和9月，金陵華庭前兩批房源分別實(shí)現“日光”，共計攬金超190億元。三期房源預計貨值約30億元，也就是說(shuō)，金陵華庭2025年銷(xiāo)售額有望突破220億元。

????均價(jià)21萬(wàn)元/平方米、單套最高售價(jià)超1.6億元，加之知名演員胡歌曾現場(chǎng)看房，位于衡復歷史文化風(fēng)貌區的高福云境項目同樣備受關(guān)注。

????記者從上海萬(wàn)科方面采訪(fǎng)了解到，10月18日，高福云境項目首開(kāi)推出125套房源，收到190組認籌，認籌率約152%，開(kāi)盤(pán)時(shí)間因此提前了一周。開(kāi)盤(pán)首日，單套戶(hù)型面積近600平方米、總價(jià)1.3億—1.7億元的25套大平層全部售罄。

????地段和產(chǎn)品稀缺性，是這類(lèi)頂級項目得以熱銷(xiāo)的關(guān)鍵。上海萬(wàn)科相關(guān)負責人表示，在建筑高度嚴格受限的衡復風(fēng)貌區，150米的超高層住宅十分稀缺。同時(shí)，高福云境住宅部分層高設定約3.5米，高于當前市場(chǎng)常規的3.1—3.3米。

????嘉里建設方面表示，高凈值人群對“抗周期核心資產(chǎn)”偏好，金陵華庭項目憑借外灘核心地段稀缺性、產(chǎn)品力優(yōu)勢及突出性?xún)r(jià)比，能夠多次開(kāi)盤(pán)后短時(shí)間售罄，印證了上海市“頂豪”市場(chǎng)對核心區大戶(hù)型的強承接力，還以“日光”表現為區域高端住宅市場(chǎng)注入了強勁活力。

????臨近年末，上海市也迎來(lái)了高端住宅“上市潮”。位于浦東新區的湯臣君品三期“廷”推出49套別墅房源，總建面約455—626平方米，均價(jià)19.68萬(wàn)元/平方米，較一期高出約3萬(wàn)元/平方米，認購率高達153%；位于黃浦區的綠城黃浦ONE項目也迎來(lái)“首開(kāi)”，過(guò)會(huì )均價(jià)約17萬(wàn)元/平方米，認購率為139%。

????華潤置地曾經(jīng)創(chuàng )下“全國總價(jià)地王”的項目也即將入市。記者了解到，該項目名為?啟濱江，位于浦東新區后灘板塊，以“一線(xiàn)江景”為賣(mài)點(diǎn)。今年8月，華潤置地與上海南房集團共同拿下上述后灘與黃浦區余慶里組合地塊，總價(jià)244.7億元。其中，華潤置地付出的資金超220億元，后灘地塊也是組合“資產(chǎn)包”中的核心。

????華潤置地上海公司相關(guān)負責人告訴記者，啟濱江項目打造了約3500平方米的下沉藝術(shù)庭院、約2500平方米的會(huì )所場(chǎng)館和約110米的綠蔭地。項目預計11月迎來(lái)“首開(kāi)”，最大戶(hù)型286平方米，擁有四房?jì)蓮d四衛，通過(guò)無(wú)柱化設計，可最大限度俯瞰江景。

????市場(chǎng)分化，“日光盤(pán)”消退

????和高福云境、金陵華庭“億元大宅”供不應求不同，北外灘板塊的海泰北外灘正面臨去化遇阻問(wèn)題。

????公開(kāi)資料顯示，海泰北外灘項目涵蓋住宅、歷史保護建筑與酒店等多種業(yè)態(tài)，由三棟約160—170米的超高建筑組成。這不僅是浦西最高的住宅產(chǎn)品，還是上海市首家自帶停機坪的樓盤(pán)，總價(jià)區間為4200萬(wàn)—1.48億元。

????記者了解到，該項目開(kāi)發(fā)周期超過(guò)20年。2022年12月，項目首次取證并推出108套房源，均價(jià)14.5萬(wàn)元/平方米，最大戶(hù)型620平方米；二批次于2024年12月取證，共推出43套房源，均價(jià)17萬(wàn)元/平方米，主要是建面約554平方米的大平層。

????但由于得房率較低、周邊城市界面一般，海泰北外灘市場(chǎng)表現并不理想。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，截至11月12日，該項目151套房源售出80套，去化率約53%。其中，二期43套房源僅售出14套，去化剛過(guò)三成。

????今年3月，海泰北外灘與知名文旅品牌阿那亞達成合作，為海泰北外灘項目賦能。阿那亞“站臺”，讓海泰北外灘當月銷(xiāo)量躍升至19套，這是其自開(kāi)盤(pán)以來(lái)創(chuàng )下的月銷(xiāo)記錄。但熱度并未持續太久，此后月銷(xiāo)量至今未能突破3套。

????與此同時(shí)，隨著(zhù)高端住宅供應量攀升，單套總價(jià)約2000萬(wàn)元的主流項目去化速度放緩，“日光”變得可遇而不可得。例如，11月8日正式開(kāi)盤(pán)的綠城黃浦ONE項目，首批僅推出56套房源，主要戶(hù)型為155平方米和193平方米，大戶(hù)型仍有少量在售，整體去化約八成。

????北外灘板塊的外灘瑞府和金茂璞元也正遭遇認購熱度下滑問(wèn)題。據悉，外灘瑞府項目認購率從一期的163%下降到二期的53.4%，金茂璞元項目認購率也從一期的157.6%下降到二期101.8%。

????9月14日，外灘瑞府項目“首開(kāi)”推出119套房源，均價(jià)14.78萬(wàn)元/平方米，當天便發(fā)布了慶?！叭展狻钡男麄骱?。但上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，截至11月12日，外灘瑞府一期仍有30套在售，去化率不足75%。相較之下，同期開(kāi)盤(pán)的金陵華庭二期僅剩郭孔華自購的一套尚未網(wǎng)簽。

????20多天后，外灘瑞府項目加推了二期146套房源，均價(jià)上漲了約500元/平方米。一名外灘瑞府置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，二期項目戶(hù)型包括124平方米、165平方米、195平方米和240平方米，目前都有房源在售，可以直接購買(mǎi)。

????盧文曦分析稱(chēng)，隨著(zhù)上海市中心城區土地供應加快，高端住宅市場(chǎng)的供需矛盾已經(jīng)遠不如前兩年那么突出。無(wú)論是新房還是二手房，千萬(wàn)級的產(chǎn)品供應相當充足。同時(shí)，現在二手房的議價(jià)空間較大，自然會(huì )導致市場(chǎng)需求分流。