李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
8月15日，專(zhuān)家政策國家統計局發(fā)布數據，端轉2025年7月份，向修70個(gè)大中城市新房?jì)r(jià)格指數環(huán)比跌幅連續兩個(gè)月保持在-0.3%的復樓水平上。其中，市內生動(dòng)一線(xiàn)城市在土地出讓高溢價(jià)（克而瑞數據顯示，專(zhuān)家政策7月份一線(xiàn)城市為25.7%，端轉創(chuàng )今年新高）、向修高品質(zhì)新房交易帶動(dòng)下，復樓新房指數跌幅從上月的市內生動(dòng)-0.3%收窄至-0.2%，二線(xiàn)城市跌幅從上月的專(zhuān)家政策-0.2%擴大至-0.4%，三線(xiàn)城市保持在-0.3%的端轉水平上。
二手住房方面，向修7月份70城二手住房?jì)r(jià)格指數環(huán)比下跌0.6%，復樓跌幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，市內生動(dòng)但仍保持在較高的回調水平上。其中，一線(xiàn)城市跌幅擴大，從上月的-0.7%擴大至-1.0%，連續4個(gè)月下跌。北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%；二三線(xiàn)城市跌幅收窄，均從-0.6%收窄至-0.5%，驅動(dòng)70城二手房指數跌幅收窄。
從同比來(lái)看，新房和二手住房?jì)r(jià)格指數跌幅均持續收窄。其中，新房?jì)r(jià)格指數同比從上月的-3.7%收窄至-3.4%，跌幅連續9個(gè)月收窄。其中，一線(xiàn)城市7月份新房?jì)r(jià)格指數同比跌幅降至-1.1%，也是2024年3月份以來(lái)的最低跌幅；二手房?jì)r(jià)格指數跌幅從6月的-6.1%收窄至-5.9%，連續10個(gè)月收窄。但近期一線(xiàn)城市同比指數跌幅有擴大態(tài)勢，二三線(xiàn)城市則持續收窄。
進(jìn)入5月份以后，商品房市場(chǎng)交易季節性轉淡，基于學(xué)位、返城就業(yè)、婚房等需求減退。同時(shí)，2024年四季度以來(lái)住房消費釋放充分，也存在部分需求超前釋放的情況。再加上傳統在需求端紓困市場(chǎng)的空間收窄，政策存在空當，比如按揭利率下降空間有限，各地首套房利率基本保持在3.0%以上的水平，政策對市場(chǎng)的支撐功能下降，也是交易端下行的一個(gè)原因。
根據克而瑞的數據，7月主要城市重點(diǎn)監測項目來(lái)訪(fǎng)量環(huán)比普遍下跌在20%左右，北京、武漢、鄭州等盤(pán)均來(lái)訪(fǎng)量環(huán)比跌幅接近30%；直接反映市場(chǎng)溫度的新上市房源開(kāi)盤(pán)當天平均去化率，7月份下降11個(gè)百分點(diǎn)至30%。7月份，克而瑞統計的一線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售面積同比平均下跌28.2%，二手住房平均下跌6.7%，除深圳外，北上廣二手住房交易量同比均“由漲轉跌”。
從全國來(lái)看，1~7月份全國新房銷(xiāo)售面積同比下跌4.0%，跌幅比上半年擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)；1~7月份，全國新房銷(xiāo)售金額同比下跌6.5%，跌幅比上半年擴大1.0個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售金額累計跌幅大于銷(xiāo)售面積跌幅，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商“降價(jià)促銷(xiāo)”的力度較大。從銷(xiāo)售金額除以銷(xiāo)售面積計算的簡(jiǎn)單均價(jià)看，1~7月份，新房?jì)r(jià)格同比下跌2.4%，比上半年的-1.9%擴大，也說(shuō)明這一點(diǎn)。
2025年7月，百城二手房掛牌總量達258.56萬(wàn)套，同比增長(cháng)11.58%，一線(xiàn)城市增長(cháng)10.55%，深圳以36.7%的同比增幅領(lǐng)跑。7月份，各個(gè)城市掛牌價(jià)普遍下跌，百城掛牌均價(jià)同比降8.5%。在掛牌量增長(cháng)的同時(shí)，銷(xiāo)售量有所下降，特別是一線(xiàn)城市，在近期高品質(zhì)新房交易受到市場(chǎng)歡迎的情況下，對二手住房交易造成的較大影響，這是其價(jià)格跌幅擴大的重要原因。
受到行業(yè)供求關(guān)系、外部經(jīng)貿環(huán)境、收入和就業(yè)預期等基本面的綜合影響，從市場(chǎng)降幅收窄到探底、觸底和止跌，最后到市場(chǎng)回穩，這是一個(gè)較長(cháng)的過(guò)程，中間會(huì )有反復，也是正常的現象。但是，止跌回穩趨勢是不變的。
首先，同比來(lái)看，無(wú)論是新房還是二手房，從去年四季度到現在，70城房?jì)r(jià)同比指數均持續收窄。其次，連續3年半的回調后，新房銷(xiāo)售面積和金額的規模，目前來(lái)看分別已降至2012年、2015年以來(lái)的水平，今年的跌幅已到個(gè)位數。
考慮到拆遷安置、“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善需求、城鎮化對新房的需求等，未來(lái)新房交易繼續大幅度下探的空間不大，市場(chǎng)探底和觸底的趨勢不改。再次，政策開(kāi)始轉向修復基本面，包括對生育、教育的扶持，對兜底保障、就業(yè)保障、離退休保障的扶持，城市更新對住房和社區補短板等，都在修復消費內生動(dòng)力，減緩二手房掛牌、增強新房消費動(dòng)力，這是房?jì)r(jià)止跌回穩的關(guān)鍵。
最后，住房供給側改革繼續加速，“好房子”將從高品質(zhì)、高價(jià)格的項目探索，開(kāi)始轉向普惠化，普通住房、保障性住房、老舊小區改造等，也都要打造為“好房子”。特別是，城市更新成為城市新的增長(cháng)動(dòng)力，也是住房發(fā)展的新模式，旨在全面推進(jìn)公共設施補短板等，不僅降低住房消費的成本，也驅動(dòng)新市民安家、賣(mài)舊買(mǎi)新的需求潛力，這是房?jì)r(jià)止跌的基礎。
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