炒股就看金麒麟分析師研報，從超產(chǎn)新權威，元化專(zhuān)業(yè)，房地及時(shí)，從超產(chǎn)新全面，元化助您挖掘潛力主題機會(huì )！房地

　　近日，從超產(chǎn)新融創(chuàng )中國及碧桂園境外債務(wù)重組邁過(guò)最難一關(guān)，元化分別削減約96億美元和117億美元債務(wù)。房地據中指研究院監測，從超產(chǎn)新截至目前，元化21家出險房企債務(wù)重組、房地重整獲批及完成，從超產(chǎn)新化債總規模約1.2萬(wàn)億元。元化

　　在筆者看來(lái)，房地此次萬(wàn)億元級化債的核心突破在于從“債務(wù)展期”轉向“實(shí)質(zhì)削債”，出險房企通過(guò)債轉股、資產(chǎn)抵債等多種創(chuàng )新方式削債（部分企業(yè)削債比例高達70%），不僅顯著(zhù)減輕短期償債壓力，改善行業(yè)資產(chǎn)負債表，更讓行業(yè)風(fēng)險出清邁入新階段。但與此同時(shí)，也必須清醒認識到，債務(wù)重組只是暫時(shí)解決流動(dòng)性危機，是“止血”而非“痊愈”。房地產(chǎn)行業(yè)的真正新生之路，要著(zhù)眼于將化債與經(jīng)營(yíng)轉型相結合，多線(xiàn)并行創(chuàng )收，恢復企業(yè)自身“造血”能力，實(shí)現可持續發(fā)展。

　　全力沖刺“保交付”，筑牢經(jīng)營(yíng)根基?；瘋c保交付，在較早時(shí)期是出險房企將有限資源投向哪里的兩難選擇?；瘋ぷ鳙@得關(guān)鍵性突破后，房企的首要工作變得愈發(fā)明晰，即保交付。

　　眼下，品質(zhì)交付已晉級為評估出險房企乃至所有房企經(jīng)營(yíng)是否處于正軌的核心指標。保交付，是房企不可推卸的責任，更是重建企業(yè)和市場(chǎng)信任的“生命線(xiàn)”，部分自救能力較強的房企已意識到，只有保證交付質(zhì)量，才能真正擁有“活下去”的客戶(hù)根基，確保項目交付的連續性與穩定性，才能談未來(lái)發(fā)展之路。這項工作的順利完成，對于護住房企可持續經(jīng)營(yíng)命脈、恢復市場(chǎng)信心乃至穩民生都至關(guān)重要。

　　完成保交付目標，僅僅靠債務(wù)重組減緩資金壓力是不夠的，企業(yè)仍需想更多辦法籌措資金，比如通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)等方式，拓寬變現渠道。

　　改善現金流對出險房企而言，難度大但緊迫性更強。在沒(méi)有增量投資變現的背景下，盤(pán)活、銷(xiāo)售和運營(yíng)存量資產(chǎn)，尤其是重資產(chǎn)如何快速變現以及利用政策工具尋求專(zhuān)業(yè)協(xié)助，讓“沉睡”資產(chǎn)“醒”過(guò)來(lái)，是關(guān)鍵。

　　政策層面，各地城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制“白名單”為合規項目提供融資保障。完成債務(wù)重組后，出險房企可以更關(guān)注并積極爭取進(jìn)入“白名單”，逐步重啟各地項目開(kāi)發(fā)建設以及銷(xiāo)售，間接緩解整體壓力。

　　市場(chǎng)層面，資產(chǎn)管理公司（AMC）的深度參與是重要助力。對于債務(wù)結構特別復雜的企業(yè)，可以考慮引入AMC參與重整，利用其專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗處理不良資產(chǎn)，并為引入其他戰略投資者創(chuàng )造條件。以金科股份化債1470億元的重整案為例，長(cháng)城資產(chǎn)以“產(chǎn)業(yè)投資人+財務(wù)投資人”雙重身份介入，通過(guò)收購不良債權、注入增量資金、優(yōu)化項目運營(yíng)等方式，成功盤(pán)活重慶威斯勒等停工項目，這種“AMC+地方國企+市場(chǎng)化資本”的紓困范式，核心在于開(kāi)創(chuàng )“司法重整+戰投賦能+業(yè)務(wù)轉型”風(fēng)險出清樣本，實(shí)施“汰舊、取新、強鏈”轉型路徑，為行業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)提供可借鑒經(jīng)驗。

　　當然，不是所有出險房企都能走這一重整模式，自救能力較強的房企在推進(jìn)債務(wù)重組之際，已在積極創(chuàng )收，努力重構經(jīng)營(yíng)模式。

　　例如，轉向輕資產(chǎn)運營(yíng)，開(kāi)拓多維增長(cháng)空間。在債務(wù)重組過(guò)程中或者完成債務(wù)重組后，碧桂園等多數房企都將戰略重心轉向代建、物業(yè)管理等輕資產(chǎn)且有穩定現金流進(jìn)賬的業(yè)務(wù)，嘗試探尋新發(fā)展機遇。

　　這類(lèi)業(yè)務(wù)不需要大規模資本投入，一能有效控制負債規模；二能將積累多年的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗、品牌影響力變現；三能覆蓋項目、企業(yè)管理團隊經(jīng)營(yíng)支出。當然，這些業(yè)務(wù)短期內難以替代傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，利潤率空間也不大，但代表著(zhù)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)向存量運營(yíng)轉型的未來(lái)發(fā)展方向。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調整期，出險房企之外，優(yōu)質(zhì)房企也在多維度開(kāi)拓新業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)，試圖用新打法構建新發(fā)展模式。比如，商業(yè)賽道中，今年以來(lái)全國消費增勢良好，持有購物中心數量多、運營(yíng)能力強的房企，正在努力打造商業(yè)地產(chǎn)“新引擎”，并通過(guò)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等多元融資渠道破解重資產(chǎn)運營(yíng)難題。再比如，物管行業(yè)已從外延式擴張走向內生型增長(cháng)新階段，物管公司回歸服務(wù)主業(yè)，將AI深度嵌入決策、客服、供應鏈等業(yè)務(wù)環(huán)節，實(shí)現降本增效。此外，還有地產(chǎn)商正結合自身資源稟賦，加大在產(chǎn)業(yè)園、物流、養老等新賽道的投入。

　　破繭方能重生。歷經(jīng)近4年的洗牌調整，這場(chǎng)萬(wàn)億元級化債，不僅是風(fēng)險化解的里程碑，更是行業(yè)轉型的新起點(diǎn)。未來(lái)，立足城市內涵式發(fā)展和城市更新大場(chǎng)景，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資邏輯將以注重經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和可持續發(fā)展能力為核心準繩，房企將加速從“開(kāi)發(fā)驅動(dòng)”向“運營(yíng)驅動(dòng)”轉型，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)構建新發(fā)展生態(tài)。

最新評論