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界面新聞?dòng)浾?| 李香才

中國五礦集團有限公司下屬地產(chǎn)平臺五礦地產(chǎn)（00230.HK）近日宣布從港交所私有化退市。強制企暗而今年以來(lái)，退市已有首創(chuàng )鉅大、私有市房大悅城地產(chǎn)、化并北京建設、行港 中泛控股和上坤地產(chǎn)等多家房企宣布從港交所退市。股上

港交所曾是淡離內房股的首選融資平臺，其制度優(yōu)勢與市場(chǎng)定位契合了行業(yè)擴張需求。強制企暗而伴隨房地產(chǎn)行業(yè)深度調整，退市部分企業(yè)以多種形式加速出清，私有市房資本迎來(lái)重構?；⒍唐趦?，行港這種趨勢還將延續。股上

五礦地產(chǎn)私有化

根據五礦地產(chǎn)及June Glory International Limited10月23日披露，淡離建議由June Glory International Limited私有化五礦地產(chǎn)，強制企暗建議撤銷(xiāo)五礦地產(chǎn)上市地位。五礦地產(chǎn)股份于聯(lián)交所撤銷(xiāo)上市地位后，五礦地產(chǎn)將由要約人June Glory International Limited全資擁有。June Glory International Limited為中國五礦之間接非全資附屬公司。

根據公告，注銷(xiāo)價(jià)每股計劃股份現金1港元，就未受干擾日而言，股份于未受干擾日在聯(lián)交所所報之收市價(jià)每股股份0.350港元溢價(jià)約185.71%；就最后交易日而言，股份于最后交易日在聯(lián)交所所報之收市價(jià)每股股份0.490港元溢價(jià)約104.08%。

截至公告日期，五礦地產(chǎn)已發(fā)行33.47億股股份，要約人June Glory International Limited持有20.71億股股份（占已發(fā)行股份約61.88%）；無(wú)利害關(guān)系計劃股東持有12.76億股股份（占已發(fā)行股份約38.12%）。根據計劃支付的總代價(jià)，最高現金代價(jià)約12.76億港元。

對于此次退市的原因，五礦地產(chǎn)表示，公司的股本融資能力有限且已失去上市平臺優(yōu)勢。五礦地產(chǎn)稱(chēng)，盡管公司的業(yè)務(wù)基礎依然穩固，其股份長(cháng)期以來(lái)交易量低迷，價(jià)值持續被低估，限制了公司從資本市場(chǎng)籌集資金的能力。自2009年起，公司并無(wú)透過(guò)發(fā)行股份從公開(kāi)市場(chǎng)籌集任何資金。

根據披露，五礦地產(chǎn)截至最后交易日止過(guò)去12個(gè)月的日平均交易量約為44萬(wàn)股，僅占于公告日期無(wú)利害關(guān)系計劃股份數目約0.03%。

五礦地產(chǎn)表示，鑒于公司經(jīng)營(yíng)所在行業(yè)（包括但不限于中國房地產(chǎn)行業(yè)）仍處于筑底回穩階段，且外部環(huán)境依然嚴峻而復雜，公司迫切需要調整及優(yōu)化其策略以維持核心競爭力。退市后，公司將在日常經(jīng)營(yíng)及策略規劃方面擁有更大靈活性，能更有效地專(zhuān)注于長(cháng)期業(yè)務(wù)規劃及資源整合，而不再受制于短期市場(chǎng)波動(dòng)及合規壓力。這將有助于精簡(jiǎn)公司的企業(yè)及股權架構，減少管理及合規的復雜性，進(jìn)一步提升整體營(yíng)運效率及決策效能。

根據公開(kāi)信息，五礦地產(chǎn)是中國五礦下屬地產(chǎn)平臺。五礦地產(chǎn)在手的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目、商業(yè)地產(chǎn)項目、產(chǎn)城業(yè)務(wù)項目共計80余個(gè)，分布于全國20余個(gè)城市。目前，五礦地產(chǎn)正在推進(jìn)由“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”向“城市綜合運營(yíng)商”的轉型。

不過(guò)，在行業(yè)調整的大背景之下，五礦地產(chǎn)的表現并不如人意。除了股份交易低迷之外，五礦地產(chǎn)業(yè)績(jì)表現也欠佳。2022年至2024年，公司收入分別為100.65億港元、126.31億港元和98.83億港元；股東應占溢利分別為虧損13.62億港元、10.16億港元和35.21億港元。今年上半年，五礦地產(chǎn)實(shí)現收入19.76億港元，股東應占溢利虧損5.85億港元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)表示：“五礦地產(chǎn)退市屬于戰略收縮，目前此類(lèi)企業(yè)數量也比較多。很多地產(chǎn)企業(yè)連續多年虧損、同時(shí)多年也未新增土儲，地產(chǎn)業(yè)務(wù)萎縮，這個(gè)時(shí)候退市可以給母公司整合資源提供機會(huì )?！?/p>

房企告別港股

事實(shí)上，今年以來(lái)已經(jīng)有多家房企宣布從港交所退市。根據中指研究院統計，今年以來(lái)從港股退市的內地房地產(chǎn)企業(yè)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是主動(dòng)私有化退市，包括首創(chuàng )鉅大、大悅城地產(chǎn)、北京建設和五礦地產(chǎn)，主要原因是業(yè)績(jì)承壓、市值較小、失去了融資平臺價(jià)值，并且還增加上市地位的運營(yíng)和維護成本；另一類(lèi)是被動(dòng)退市，連續停牌超過(guò)18個(gè)月，觸發(fā)了港交所退市條件，有銀城國際控股、中泛控股和上坤地產(chǎn)等。

港交所曾是內房股的首選融資平臺，其制度優(yōu)勢與市場(chǎng)定位契合了行業(yè)擴張需求。

嚴躍進(jìn)在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)表示，2015-2020年，A股市場(chǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)IPO實(shí)施嚴格限制，而港股給予了足夠的空間，并為房企提供了快速融資通道。彼時(shí)，中國房地產(chǎn)行業(yè)處于“高杠桿-快周轉”的黃金時(shí)代，房企通過(guò)港股上市實(shí)現規模躍升。尤其是此前部分中小房企大規模儲備土地，加快上市，客觀(guān)上也帶來(lái)了部分內地房企上市的泡沫化。

中指研究院企業(yè)研究總監劉水對界面新聞分析了房企選擇港股上市的因素：“一是，審批制度方面，港交所采用注冊制，上市標準相對A股更為靈活，對盈利要求較低，這為許多房企提供了可能性。二是，時(shí)間效率也是重要考量，港股IPO不需要長(cháng)時(shí)間排隊，能快速滿(mǎn)足房企緊急的資金需求。三是，融資渠道的多樣性也很關(guān)鍵，港股市場(chǎng)允許上市半年后即可增發(fā)，房企可以通過(guò)配股、供股等方式靈活融資。四是，國際資本吸引力方面，港股匯聚了全球投資者，為內地房企提供了接觸國際資本的機會(huì )?！?/p>

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎告訴界面新聞：“當時(shí)境內房企融資渠道比較窄。房企境內融資除了門(mén)檻問(wèn)題，因為當時(shí)房地產(chǎn)過(guò)熱，境內債成本利率是比較高的，而美元的利率卻相對較低，港交所作為國際資本市場(chǎng)吸引力就顯現出來(lái)了?！?/p>

“當下這些公司市場(chǎng)表現欠佳，交易過(guò)于低迷，融資功能喪失。而現在美聯(lián)儲降息節奏和空間都有限，現在美元債利率仍然在高位，要么發(fā)不了債，要么發(fā)高息債，已經(jīng)失去了港股上市的原本意義?！标懚Ρ硎?。

行業(yè)調整期的資本重構

嚴躍進(jìn)認為，這一系列退市事件折射出房地產(chǎn)行業(yè)深度調整期的資本重構趨勢?！霸谑袌?chǎng)調整和企業(yè)發(fā)展的雙重影響下，部分企業(yè)以多種形式加速出清。尤其是從資本市場(chǎng)的角度來(lái)看，一些股票資產(chǎn)面臨流動(dòng)性低迷、股本融資功能喪失的情況下，疊加市場(chǎng)的深度調整，自然會(huì )認為資本市場(chǎng)已失去價(jià)值發(fā)現功能，進(jìn)而會(huì )有退市的操作?！?/p>

這些房企或多或少面臨債務(wù)重組與清償問(wèn)題，退市后依然需要解決?！巴耸泻髠鶆?wù)沒(méi)有免除的，還是要償還，想削債也得努力。而且上市房企如果有虛假承諾等違規問(wèn)題，可能面臨投資人的訴訟追究，這些都是需要面對的問(wèn)題。只是不在臺前了，可以專(zhuān)心解決‘里子’問(wèn)題，不用再苦苦編織預期去維持‘面子’了?！瓣懚Ω嬖V界面新聞。

多位業(yè)內人士在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整，上市房企退市潮不可避免。

據界面新聞了解，港股退市標準主要分為自愿退市和強制退市兩類(lèi)。強制退市標準主要有三類(lèi)：一是財務(wù)類(lèi)退市（持續經(jīng)營(yíng)能力或財務(wù)真實(shí)性問(wèn)題），如連續3個(gè)財政年度虧損，且期末凈資產(chǎn)為負；二是交易類(lèi)退市（流動(dòng)性或市場(chǎng)價(jià)值缺失），市值與成交量不足；三是合規類(lèi)退市（信息披露或治理違規），如連續停牌超過(guò)18個(gè)月取消上市地位。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整，上市房企市值、市凈率極低，失去了融資平臺價(jià)值，主動(dòng)私有化退市，上市房企退市后可提高運營(yíng)效率和節約成本。此外，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未回穩，上市房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)未有明顯改善，債務(wù)違約的上市房企定期業(yè)績(jì)報告難發(fā)，停牌時(shí)間延續，超過(guò)18個(gè)月觸發(fā)退市條件，港交所取消上市地位。短期內，仍會(huì )有更多上市房企退市?！皠⑺嬖V界面新聞。

不過(guò)，需要看到的是，企業(yè)也在努力自救，維護上市地位。比如近期通過(guò)公司重組或者債務(wù)重組化解退市風(fēng)險，金科和融創(chuàng )的案例比較有代表性。金科通過(guò)司法重整和引入戰略投資人的方式解決了債務(wù)問(wèn)題，通過(guò)司法重整，引入戰略投資（如上海品器、中國長(cháng)城資產(chǎn)等），以約26億元的投資款撬動(dòng)了近1470億元債務(wù)重組，并通過(guò)“債轉股”等方式優(yōu)化資本結構。

融創(chuàng )則通過(guò)債務(wù)重組和聚焦核心業(yè)務(wù)來(lái)維持上市地位，積極推進(jìn)境內外債務(wù)重組，境內154億元債務(wù)完成重組；境外95.5億美元債以“債轉股”為核心方案，并獲多數債權人支持。同時(shí)，融創(chuàng )聚焦核心城市的高品質(zhì)項目，加速銷(xiāo)售回血。

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