“當初房貸本息超過(guò)650萬(wàn)元，房貸倒掛如今市價(jià)只有360萬(wàn)。引關(guān)意斷”90后業(yè)主小曾（化名）說(shuō)，注識她的別高房子幾乎跌到了房貸總額的一半。
前段時(shí)間，評高一深圳中介在朋友圈曬出的貸下的惡業(yè)主“貸款賣(mài)房”案例引起了市場(chǎng)對于“房貸倒掛”現象的廣泛關(guān)注。所謂“房貸倒掛”，房貸倒掛通常是引關(guān)意斷指隨著(zhù)房?jì)r(jià)下跌，房屋的注識市場(chǎng)價(jià)低于銀行剩余房貸。
在社交平臺上，別高與房貸倒掛現象一起被熱議的評高還有斷供。第一財經(jīng)在采訪(fǎng)中了解到，貸下的惡斷供與房貸倒掛并沒(méi)有直接關(guān)系。房貸倒掛“事實(shí)上，引關(guān)意斷除了職業(yè)背債人是注識惡意欠款以外，其他正常貸款人都是愿意還款的，所以，正常情況下導致的斷供案例是極少數的?！庇蟹扇耸勘硎?。
多位受訪(fǎng)業(yè)內人士對記者表示，由于絕大部分人購買(mǎi)房屋的主要目的是居住，因此，即便出現房貸倒掛，也并不影響居住。但如果購房人出現收入大幅下降或開(kāi)支突然增加等情形，導致負擔房貸有困難，斷供的風(fēng)險就有可能增加。
為了化解風(fēng)險，各家銀行紛紛出臺紓困措施，包括延長(cháng)貸款期限、進(jìn)一步調降貸款利率等，也有銀行給出一定的時(shí)間作為緩沖期，在此期間免收本息。
房貸倒掛現象引關(guān)注
小曾說(shuō)，她是一位典型的“高位上車(chē)”業(yè)主，她手里的兩套房子市價(jià)都已經(jīng)跌幅近半。第一套房子貸款200萬(wàn)元，如今房子的市場(chǎng)價(jià)只有100多萬(wàn)元。
“第二套房子是2020年購買(mǎi)的3室一廳學(xué)位房，當時(shí)正值房?jì)r(jià)高位，房屋總價(jià)600多萬(wàn)元，首付200萬(wàn)元，貸款400萬(wàn)元左右，算上利息，貸款總額超過(guò)650萬(wàn)元。如今，這套房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)只有360萬(wàn)元，也就是說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)僅是貸款總額的大約一半?！彼f(shuō)。
第一財經(jīng)在貝殼平臺上查詢(xún)，小曾第二套房產(chǎn)所在的小區，高峰期曾創(chuàng )下7.5萬(wàn)元/m2的成交紀錄，2022年第四季度，該小區均價(jià)為6.54萬(wàn)元/㎡，而今年三季度為3.24萬(wàn)元/㎡。9月份，該小區僅成交5套，均價(jià)為3.15萬(wàn)元/㎡，11月份的單價(jià)最低為2.94萬(wàn)元左右。
“我兩套房產(chǎn)，每月還貸金額合計超過(guò)3萬(wàn)元，這幾年經(jīng)濟環(huán)境不好，家庭收入降低，為了減輕家庭負擔，我也曾想賣(mài)掉第二套房子，但中介說(shuō)現在賣(mài)的話(huà)，要自砍一刀大出血，單價(jià)可能不到3萬(wàn)元?！毙≡f(shuō)。
陳陳（化名）也是一位面臨房貸倒掛的業(yè)主，他將自己的房產(chǎn)放盤(pán)到多個(gè)中介平臺，為了盡快促成成交，他還寫(xiě)了一篇聲情并茂的“小作文”。
陳陳稱(chēng)，2019年為了孩子上學(xué)，他購置了一套2室2廳，總價(jià)235萬(wàn)元，首付72.5萬(wàn)元，貸款162.5萬(wàn)元，貸款利率為5.88%，即貸款總額為346.24萬(wàn)元，月供9617.68元?！懊刻煲槐犙?，就欠銀行316元?！彼f(shuō)。如今，房貸已償還6年，總共償還了60多萬(wàn)元，實(shí)際償還的本金為18.9萬(wàn)元，剩余房貸本金143.6萬(wàn)元。
陳陳說(shuō)，如今，收入減少，房貸壓力大，所以想賣(mài)掉房子，為此，他承諾只要買(mǎi)家準備好首付，剩下所有流程、所有費用都由他來(lái)扛。
陳陳設置的放盤(pán)價(jià)為155萬(wàn)元，折合2.1萬(wàn)元/㎡左右，他表示，即便房子以155萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)掉，扣掉稅費等，房款仍不夠還清按揭貸款。不過(guò)，第一財經(jīng)同時(shí)發(fā)現，陳陳所在的同小區同戶(hù)型單價(jià)已經(jīng)來(lái)到了1.5萬(wàn)元，在貝殼平臺上，一套朝南76㎡的兩居室正在以116萬(wàn)元的價(jià)格“大甩賣(mài)”。
房衛士總經(jīng)理鄭大源說(shuō)，2021年之后，二手房成交日漸艱難，賣(mài)家降價(jià)幅度跟不上買(mǎi)家的心理預期，部分房屋的成交周期甚至達兩年之久。這期間，房?jì)r(jià)會(huì )經(jīng)歷下調，部分房產(chǎn)調價(jià)也難以成交。
“高評高貸”下的惡意斷供
今年以來(lái)，在銷(xiāo)售邊際回落疊加掛牌量高企的情況下，二手房壓力仍存。
中指研究院數據顯示，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對全國100個(gè)城市新建、二手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的調查數據，10月份，百城二手住宅均價(jià)為13268元/平方米，環(huán)比下跌0.84%，跌幅較上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌7.60%，在高掛牌量及預期偏弱影響下，二手房?jì)r(jià)格下行壓力仍較大。
而新房則表現較好，10月份，多家房企借助國慶假期推出優(yōu)質(zhì)改善項目，帶動(dòng)百城新建住宅價(jià)格環(huán)比保持結構性上漲，10月百城新建住宅均價(jià)為16973元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，同比上漲2.67%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，目前，部分二手房的價(jià)格已經(jīng)跌到2017年左右的水平，部分下跌幅度超過(guò)40%，由此導致房貸倒掛案例的出現。
值得注意的是，在社交平臺上，與房貸倒掛現象一起被熱議的還有斷供，甚至被認為兩者是因果關(guān)系，而第一財經(jīng)在采訪(fǎng)中了解到，斷供與房貸倒掛并沒(méi)有直接關(guān)系。
“我認為，只要嚴格遵守差別化的住房信貸政策，沒(méi)有高評高貸、超融等，出現倒掛的個(gè)案并不多。即便是出現了，也不會(huì )導致斷供。但如果前期加杠桿、采取激進(jìn)措施購房的客戶(hù)，預期未來(lái)價(jià)格還會(huì )下降，且自己手上投資了多套房產(chǎn)，資金來(lái)源并不穩定的情況下，斷供風(fēng)險將會(huì )增加?！八f(shuō)。
華商林李黎（前?！V州）聯(lián)營(yíng)律師事務(wù)所律師任國強說(shuō)，他經(jīng)手了少量具有斷供風(fēng)險的個(gè)案。據他介紹，斷供風(fēng)險可分為良性和惡意，良性是指由于貸款人收入下降幅度較大，無(wú)力償還貸款所導致的，這種情況下，貸款人具有還款意愿但無(wú)還款能力?！霸谶@部分人群中，如果疊加購房時(shí)做了首付貸，那么，后期的壓力會(huì )更大?！彼f(shuō)。
而惡意的是指，貸款人本身就是高評高貸產(chǎn)業(yè)鏈中的“職業(yè)背債人”，他們既沒(méi)有還款意愿也沒(méi)有還款能力?！拔覀冇袃炔拷y計過(guò)，高評高貸的這些房產(chǎn)法拍后的抵押率只有40%，即拍賣(mài)款與房貸之間有60%的缺口?！彼f(shuō)。
“事實(shí)上，除了職業(yè)背債人是惡意欠款以外，其他正常貸款人都是愿意還款的，大家都不想斷供，所以，正常情況下導致的斷供案例是極少數的，僅僅是由于房貸倒掛而導致的斷供目前并沒(méi)有接觸到?！比螄鴱娬f(shuō)。
紓困措施助力房貸客戶(hù)渡難關(guān)
據記者了解，為了化解房地產(chǎn)風(fēng)險，各家銀行也在積極行動(dòng)。廣東中漢律師事務(wù)所行政主任何偉峰說(shuō)，銀行對于具有斷供風(fēng)險的房產(chǎn)出臺了諸多紓困措施。最常見(jiàn)的做法是延長(cháng)貸款期限、進(jìn)一步調降貸款利率等，也有銀行給貸款人一定的時(shí)間作為緩沖期，在此期間免收本息。法院即使查封房產(chǎn)也僅僅是阻止房產(chǎn)被隨意處置轉移，并不影響被執行人對房產(chǎn)的占有和使用。
“我們也曾就還款壓力較大的事和貸款行進(jìn)行過(guò)溝通，銀行給了我們精神上的鼓勵，希望我們盡量不要斷供，并表示未來(lái)可以做出一些調整，比如延長(cháng)還貸時(shí)間、給予一定的利率優(yōu)惠等，但目前還沒(méi)有確定的方案?！毙≡f(shuō)。
李宇嘉也建議，對于確實(shí)因個(gè)人收入等問(wèn)題無(wú)法按時(shí)償還按揭貸款的客戶(hù)，銀行可以通過(guò)延長(cháng)還款期限、降低月供金額、先償還利息，甚至約定一段時(shí)間內不用償還本息的緩沖措施，讓客戶(hù)休養生息，以時(shí)間換空間，幫助客戶(hù)渡過(guò)難關(guān)的同時(shí)也保障了銀行的權益。但對于惡意斷供的個(gè)案，則要嚴查嚴辦、失信懲戒，通過(guò)房產(chǎn)及時(shí)拍賣(mài)來(lái)收回本息。
2025年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)供需兩端雖面臨壓力，但在各地主管部門(mén)的有力政策支持及行業(yè)自身調整的雙重作用下，房?jì)r(jià)同比指數的筑底趨勢正逐月明晰。
克爾瑞地產(chǎn)研究報告稱(chēng)，進(jìn)入9月后，各地政策發(fā)力節奏進(jìn)一步加快，累計出臺21次稅費補貼與優(yōu)惠類(lèi)政策，同時(shí)12次發(fā)文推進(jìn)“好房子”建設，尤其是北京、上海、深圳的限購解綁政策進(jìn)入兌現期，不僅推動(dòng)需求端持續向好，更為后續房?jì)r(jià)走勢向好奠定基礎。
10月28日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十五個(gè)五年規劃的建議》（下稱(chēng)《建議》）發(fā)布，從房地產(chǎn)領(lǐng)域看，《建議》明確推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。在“加強重點(diǎn)領(lǐng)域國家安全能力建設”任務(wù)中，明確“統籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構等風(fēng)險有序化解，嚴防系統性風(fēng)險”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)認為，要精準識別房地產(chǎn)風(fēng)險，當前在交易、房?jì)r(jià)、債務(wù)、二手房掛牌等領(lǐng)域都有新的風(fēng)險體現。各地尤其要做好對二手房掛牌量的消化，其是有力化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的重要抓手，將真正促進(jìn)房地產(chǎn)各市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)和新循環(huán)。
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